Сдача в аренду жилья на курортах области Бургаса

В связи с повышенным интересом к инвестированию в недвижимость на побережье и многочисленным вопросам, мы составили данную статью в ознакомительных целях.

Информация в данной статье является приблизительной, и точные расчеты привести невозможно, поскольку существует огромное количество параметров, которые изменяются и влияют на финальные расчеты. Кроме того, сдача курортной недвижимости во многом зависит от ответственного и эффективного подхода к вопросу самого собственника.

Жилую недвижимость можно разделить на две категории: жилые квартиры в городе Бургасе и сезонная недвижимость на морских курортах области Бургаса. В данной статье, мы коснемся именно сдачи в аренду недвижимости, находящейся на курортах.

Все цифры приблизительны и расчет сделан на основании цен, действующих по состоянию на январь 2023 года.

Официально в Болгарии летний сезон начинается 1 мая и заканчивается 31 сентября. Что составляет 5 месяцев в году. 5 месяцев это 150 дней (грубо), основной сезон — 70 дней, а высокий сезон — июль – август.

Нужно принимать во внимание, что в Северной части Бургасского залива сезон более короткий, примерно на месяц, по сравнению с г. Созополь по причине того, что в Созополе каждый год в сентябре месяце проводятся фестивали и большое количество граждан Болгарии приезжают на это время просвещаться и отдыхать. В связи с этим активный сезон увеличивается и захватывает сентябрь.

Цена аренды квартиры зависит от многих факторов (время сезона (низкий или высокий сезон), состояние и качество самого апартамента, его оборудования и мебели, расстояние до моря и т.д.).

Пример 1.

Разберем сдачу в аренду недвижимости в г. Созополь и г. Черноморец только в высокий сезон.

1-стайный апартамент или по-другому — студия, стоимостью 39 400 eur.

Стоимость сдачи в аренду студии варьирует от 70 лв (35,8 eur) до 100 лв (51 eur) за ночь. 

Таким образом, если считать 70 дней высокого сезона, то апартамент в сезон «грязными» может приносить от 9100 лв (4 652,75 eur) до 11 900 лв (6 084,37 eur), то есть от 387,72 до 507 eur в месяц.


2-стайный апартамент (апартамент с 1 спальней), стоимостью 70 000 eur.

Стоимость сдачи в аренду апартамента варьирует от 130 до 170 лв/ночь.

Таким образом, если считать 70 дней высокого сезона, то: 70 (дней) х 130 = 9100 лв (4 652,75 eur) или 70(дней) х 170 (лв) = 11 900 лв (6 084,37 eur)/ 12 месяцев = от 387,72 до 507 eur в месяц.

100 (дней) х 130(лв) = 13 000 лв или 100 (дней) х 170 (лв) = 17 000 лв.

Расходы:

— Годовая такса поддержки, если объект находится в комплексе закрытого типа. Средний размер таксы поддержки составляет 15 eur на кв.м недвижимости.

—Уборка/стирка. Среднее время найма 4 дня, таким образом около 25 раз при сезоне в 100 дней, возможна смена белья. Что примерно составляет 90 лв х 25 = 2 250 лв/сезон.

— Электричество — около 80 лв/месяц. Принимая во внимание 100 дней сезона = 240 лв.

— Вода около 120 лв/сезон.

Пример 2.

Сдача в аренду апартамента в течение 100 дней сезона.

2-стайный апартамент 70 000 eur.

Стоимость сдачи в аренду апартамента с 1 спальней (2-стайный), варьируется от 130 до 170 лв/ночь.

Предположим, что на каждый день сезона (100 дней) — полная занятость и средняя цена аренды апартамента с 1 спальней составит 125 лв/ночь х 100 дней = 12 500 лв (приход).

Минус расходы:

— налог на прибыль 10%: 12 500 — 10% = 11 250 лв

— 120 лв за воду = 11 130 лв

— 240 лв электричество = 10 890 лв

— 2 250 лв уборка = 8 640 лв

— 1200 лв такса обслуживание (грубо) = 7 500 лв (3834 eur) (среднее).

То есть доходность от сдачи в аренду составит около 5,5% годовых.

Внешнее управление

На рынке сдачи объектов недвижимости под наем есть фирмы, которые берут объекты под управление. Управляющие комплексами компании также предлагают услуги по сдаче апартаментов в аренду.

Варианты:

Процентовка: 60/40 и 70/30

Процент от: 1. % от прихода

                          2. % от чистой прибыли (20% среднее) — более выгодно.

Стоит обратить внимание, что существуют дополнительные налоги.

Туристический налог Туристический налог 0,71 лв за декларированного туриста (около 140 лв налог за сезон).

Налог за  категоризацию, оплачивается 1 раз в год:

2-стаен апартамент:

100 лв/год в г. Созополь

50 лв/год в г. Черноморец.

Нужно не забывать об амортизации объектов недвижимости, о предоставлении свободного доступа к интернету. Стоимость недвижимости может как увеличиться, так и уменьшиться. Однако, в Болгарии за последние годы стоимость недвижимости только увеличивается.

В случае, если собственник жилья предоставляет высокое качество для отдыха арендаторам во время сезона, арендаторы могут договориться с Вами, как с собственниками жилья о сдаче апартамента без агрегатора (Booking, Airbnb) на следующие сезоны, и, таким образом, 1-3 семьи могут снимать жилье на целый сезон, уменьшая количество расходов на уборку, налоги и другие.

Даже если сдачу апартамента в аренду не рассматривать как самый доходный способ сохранения средств, покупка недвижимости остается одним из самых надежных способов их сохранения и даже преумножения.

При грамотной организации сдачи в аренду некоторые апартаменты могут приносить больше 10% доходности в год.

Собственник может организовать сдачу в аренду апартамента таким образом, чтобы в удобное для себя время он мог самостоятельно пользоваться апартаментом, а в момент его неиспользования апартамент сдавался в аренду.

Share :

Twitter
Telegram
WhatsApp

НЕДВИЖИМОСТЬ БОЛГАРИИ

Болгария – страна ЕС, в настоящий момент переживающая бум роста цен на недвижимость. Только за последний год цена квадратного метра здесь выросла в среднем на 30-40%, а спрос начал превышать предложение. По прогнозам рост цен будет увеличиваться, особенно после вступления Болгарии в Еврозону в 2024 году и после ожидаемого вступления Болгарии в Шенген осенью 2023 года. Это страна, в которой можно приобрести недвижимость на море и в горах, на бальнеокурортах с минеральными водами, в городах и селах. Предложения о продаже недвижимости самые разнообразные. Для наших клиентов мы предлагаем небольшой экскурс по возможным вариантам покупки недвижимости в Болгарии. Прежде всего, мы бы рекомендовали определиться с бюджетом предполагаемой покупки. Почему мы предлагаем начинать не с квадратных метров или с места? Потому что в Болгарии рынок недвижимости очень разнообразен и одинаковое количество квадратных метров можно приобрести по самым разнообразным ценам. Вторым этапом необходимо сделать принципиальный выбор места нахождения недвижимости – на море, в горах, на бальнеокурорте (желательно с указанием решаемых проблем со здоровьем), в столице или других городах или в селе. Для шага три необходимо владеть информацией о том, какую же недвижимость строят и предлагают к покупке в Болгарии и чем один вариант предпочтительнее другого. — Апартаменты в городских домах. Сразу уточню, что слово «апартамент» означает квартиру, это не является каким-то статусом с ограничениями, наоборот, это самый высокий статус жилой недвижимости. Это обычные квартиры, разных размеров и параметров (от студий, размером 20 кв.м, до элитных квартир). Апартаменты располагаются как в больших городах, так и в маленьких, в том числе, на побережье. Обыкновенно к каждому апартаменту прилагается также склад внутри квартиры или «мазе» (небольшое подвальное помещение) или/и «таванское помещение» (небольшое чердачное помещение). В обычных домах отсутствует такое понятие, как «коммунальные платежи». Расходы по содержанию дома (оплата израсходованного общего электричества и воды, обслуживание лифта, оплата работы уборщицы и др. подобные) определяются общими собраниями собственников, управляющие компании работают только в новых элитных и больших домах и только по решению общих собраний собственников. Преимуществом таких апартаментов является наличие городской инфраструктуры (больниц, поликлиник, магазинов, детских садов, детских площадок, школ и т.д.), отсутствие коммунальных платежей и управляющих компаний. Например, в Бургасе, покупая квартиру, как бонус Вы получаете доступную инфрастуктуру, а также широкий песчаный пляж, попасть на который можно через красивейший Морской парк. — Апартаменты, таун-хаузы, отдельные дома в комплексах. Комплексы могут быть эконом- или элит- классов. Чаще всего комплексы расположены в элитных районах побережья, или на горных курортах, помимо домов оснащены бассейнами, парковочными местами, местами отдыха и спорта. Покупка недвижимости связана с необходимостью заключения дополнительных договоров об обслуживании комплекса, что, с одной стороны, снимает с собственника недвижимости вопрос об  обслуживании и поддержании общих частей комплекса (ландшафтный дизайн, уборка, поддержка бассейнов), но, с другой стороны, накладывает на собственника расходы по оплате услуг управляющей компании. Приблизительная стоимость услуг управляющих компаний в настоящий момент варьирует от 8 до 15 евро (без НДС) с квадратного метра недвижимости в год. — Земельные участки. На море, в горах, в городах и селах. Особенностью этого варианта выбора является то, что в Болгарии введено строгое понятие «статус земли», исходя из которого, есть земли пригодные и не пригодные для застройки. Есть земли, которые можно перевести из одного статуса в другой и такие, перевод которых запрещен законом. Существуют специально отведенные территории, на которых строительство категорически запрещено в силу закона. При покупке земли потенциальному покупателю необходимо на первых же этапах детально ознакомиться со всеми параметрами предлагаемых земельных участков. — Дома или земля в селах. Большинство болгарских сел имеет центральные водопровод и канализацию, поддерживаются в достойном состоянии, включая дороги. Существуют удивительно красивые места, рядом с водохранилищами, или недалеко от моря, в горах или на реках. — Дома элит сегмента. Это могут быть отдельно стоящие дома с земельным участком или дома в комплексах элит класса. Второй вариант снимает с собственника хлопоты по поиску способов обслуживания своего имущества, но обязывает заключить договор с управляющей компанией, которая обслуживает все другие объекты в комплексе.

Италия Скалея

Недвижимость на юге Италии, в Калабрии, в прекрасном курортном городке Скалея, расположенном на берегу Тирренского моря. Скалея тянется вдоль морской линии, поэтому из любой части города можно легко дойти пешком до пляжа. Город делится на новую и старую части. Так называемый Старый город с неповторимой атмосферой исторических построек находится на возвышении, на холме. Современная часть с жилыми и курортными зданиями составляет первую, вторую и третью линии от моря.