В связи с повышенным интересом к инвестированию в недвижимость на побережье и многочисленным вопросам, мы составили данную статью в ознакомительных целях.
Информация в данной статье является приблизительной, и точные расчеты привести невозможно, поскольку существует огромное количество параметров, которые изменяются и влияют на финальные расчеты. Кроме того, сдача курортной недвижимости во многом зависит от ответственного и эффективного подхода к вопросу самого собственника.
Жилую недвижимость можно разделить на две категории: жилые квартиры в городе Бургасе и сезонная недвижимость на морских курортах области Бургаса. В данной статье, мы коснемся именно сдачи в аренду недвижимости, находящейся на курортах.
Все цифры приблизительны и расчет сделан на основании цен, действующих по состоянию на январь 2023 года.
Официально в Болгарии летний сезон начинается 1 мая и заканчивается 31 сентября. Что составляет 5 месяцев в году. 5 месяцев это 150 дней (грубо), основной сезон — 70 дней, а высокий сезон — июль – август.
Нужно принимать во внимание, что в Северной части Бургасского залива сезон более короткий, примерно на месяц, по сравнению с г. Созополь по причине того, что в Созополе каждый год в сентябре месяце проводятся фестивали и большое количество граждан Болгарии приезжают на это время просвещаться и отдыхать. В связи с этим активный сезон увеличивается и захватывает сентябрь.
Цена аренды квартиры зависит от многих факторов (время сезона (низкий или высокий сезон), состояние и качество самого апартамента, его оборудования и мебели, расстояние до моря и т.д.).
Пример 1.
Разберем сдачу в аренду недвижимости в г. Созополь и г. Черноморец только в высокий сезон.
1-стайный апартамент или по-другому — студия, стоимостью 39 400 eur.
Стоимость сдачи в аренду студии варьирует от 70 лв (35,8 eur) до 100 лв (51 eur) за ночь.
Таким образом, если считать 70 дней высокого сезона, то апартамент в сезон «грязными» может приносить от 9100 лв (4 652,75 eur) до 11 900 лв (6 084,37 eur), то есть от 387,72 до 507 eur в месяц.
2-стайный апартамент (апартамент с 1 спальней), стоимостью 70 000 eur.
Стоимость сдачи в аренду апартамента варьирует от 130 до 170 лв/ночь.
Таким образом, если считать 70 дней высокого сезона, то: 70 (дней) х 130 = 9100 лв (4 652,75 eur) или 70(дней) х 170 (лв) = 11 900 лв (6 084,37 eur)/ 12 месяцев = от 387,72 до 507 eur в месяц.
100 (дней) х 130(лв) = 13 000 лв или 100 (дней) х 170 (лв) = 17 000 лв.
Расходы:
— Годовая такса поддержки, если объект находится в комплексе закрытого типа. Средний размер таксы поддержки составляет 15 eur на кв.м недвижимости.
—Уборка/стирка. Среднее время найма 4 дня, таким образом около 25 раз при сезоне в 100 дней, возможна смена белья. Что примерно составляет 90 лв х 25 = 2 250 лв/сезон.
— Электричество — около 80 лв/месяц. Принимая во внимание 100 дней сезона = 240 лв.
— Вода около 120 лв/сезон.
Пример 2.
Сдача в аренду апартамента в течение 100 дней сезона.
2-стайный апартамент 70 000 eur.
Стоимость сдачи в аренду апартамента с 1 спальней (2-стайный), варьируется от 130 до 170 лв/ночь.
Предположим, что на каждый день сезона (100 дней) — полная занятость и средняя цена аренды апартамента с 1 спальней составит 125 лв/ночь х 100 дней = 12 500 лв (приход).
Минус расходы:
— налог на прибыль 10%: 12 500 — 10% = 11 250 лв
— 120 лв за воду = 11 130 лв
— 240 лв электричество = 10 890 лв
— 2 250 лв уборка = 8 640 лв
— 1200 лв такса обслуживание (грубо) = 7 500 лв (3834 eur) (среднее).
То есть доходность от сдачи в аренду составит около 5,5% годовых.
Внешнее управление
На рынке сдачи объектов недвижимости под наем есть фирмы, которые берут объекты под управление. Управляющие комплексами компании также предлагают услуги по сдаче апартаментов в аренду.
Варианты:
Процентовка: 60/40 и 70/30
Процент от: 1. % от прихода
2. % от чистой прибыли (20% среднее) — более выгодно.
Стоит обратить внимание, что существуют дополнительные налоги.
Туристический налог Туристический налог 0,71 лв за декларированного туриста (около 140 лв налог за сезон).
Налог за категоризацию, оплачивается 1 раз в год:
2-стаен апартамент:
100 лв/год в г. Созополь
50 лв/год в г. Черноморец.
Нужно не забывать об амортизации объектов недвижимости, о предоставлении свободного доступа к интернету. Стоимость недвижимости может как увеличиться, так и уменьшиться. Однако, в Болгарии за последние годы стоимость недвижимости только увеличивается.
В случае, если собственник жилья предоставляет высокое качество для отдыха арендаторам во время сезона, арендаторы могут договориться с Вами, как с собственниками жилья о сдаче апартамента без агрегатора (Booking, Airbnb) на следующие сезоны, и, таким образом, 1-3 семьи могут снимать жилье на целый сезон, уменьшая количество расходов на уборку, налоги и другие.
Даже если сдачу апартамента в аренду не рассматривать как самый доходный способ сохранения средств, покупка недвижимости остается одним из самых надежных способов их сохранения и даже преумножения.
При грамотной организации сдачи в аренду некоторые апартаменты могут приносить больше 10% доходности в год.
Собственник может организовать сдачу в аренду апартамента таким образом, чтобы в удобное для себя время он мог самостоятельно пользоваться апартаментом, а в момент его неиспользования апартамент сдавался в аренду.