בשל העניין המוגבר בהשקעה בנדל"ן באזור החוף הים השחור הבולגרי, ולשאלות רבות, ריכזנו מאמר הזה למטרות היכרות.
המידע במאמר זה הוא משוער, מכיוון שיש מספר עצום של פרמטרים המשתנים ומשפיעים על החישובים הסופיים, לכן לא ניתן לחשב את ההכנסה המדויקת מהשכרה. בנוסף, השכרת נדל"ן נופש היא במידה רבה תלויה בגישה אחראית ויעילה לנושא השל הבעלים עצמם.
ניתן לחלק את נכסי המגורים לשתי קטגוריות: דירות מגורים בעיר בורגס ונכסים עונתיים באתרי הנופש על חוף הים של מחוז בורגס. במאמר זה, אנו נתמקד בהשכרת נכסים שנמצאים באתרי נופש.
כל הנתונים הם משוערים והחישוב מבוסס על המחירים של ינואר 2023.
באופן רשמי בבולגריה, עונת הקיץ מתחילה ב-1 במאי ומסתיימת ב-31 בספטמבר. 5 חודשים בשנה. 5 חודשים זה 150 יום (גס), העונה העיקרית היא 70 יום, ועונת השיא-יולי-אוגוסט.
יש לקחת בחשבון שבחלקו הצפוני של מפרץ בורגס העונה היא יותר קצרה, כחודש, בהשוואה לעיר סוזופול בשל העובדה שבסוזופול פסטיבלים מתקיימים מדי שנה בחודש ספטמבר ומספר רב של אזרחים בולגרים מגיעים לזמן זה כדי להתבדר ולנוח. בהקשר זה, העונה הפעילה גודלת ותופסת את ספטמבר.
מחיר השכרת דירה תלוי בגורמים רבים: זמן העונה (עונת שיא, או לא), מצב ואיכות הדירה עצמה, הציוד והריהוט שלה, מרחק אל ימ וכו.
דוגמה 1
ננתח את השכרת הנדל"ן בערים סוזופול וצ'רנומורץ רק בעונת השיא. דירת סטודיו, בעלות של 39,400 יורו.
דירת חדר אחד או סטודיו באופן שונה-39,400 יורו.
עלות השכרת סטודיו נעה בין 70 לבה (35.8 יורו) ל-100 לבה (51 יורו) ללילה.
לפיכך, אם נספור 70 ימים של עונת השיא, אז דירה אחת יכולה להביא מ-4,900 לבה (2,505 יורו) לעונה עד 7,000 לבה (3,579 יורו) לעונה. אם מחלקים ל-12 חודשים אז יוצא מ-208 ל-298 יורו לחודש באופן "מלוכלך”.
דירת 2 חדרים (דירה עם חדר שינה אחד), בשווי של 70,000 יורו.
עלות השכרת דירה נעה בין 130 ל170 לבה עבור לילה.
לפיכך, אם נספור 70 ימים של עונת השיא, אז: 70 קפול 130לבה יוצא 9100 לבה. ששווה ל 4652 יורו. או 70 יום קפול 170 לבה = 11900 לבה ששווה ל 6084 יורו.
100 יום קפול 130 לבה = 13000 לבה ששווה ל6652 יורו. או 100 קפול 170 לבה = 17000 לבה ששווה ל 8696 יורו.
הוצאות:
דמי תמיכה שנתיים במידה והאובקט ממוקם במתחם סגור. אֶמצַע דמי התמיכה הם 12 יורו למ"ר של הנכס.
ניקוי / כביסה. זמן ההעסקה הממוצע הוא 4 ימים, כך בערך 25 פעמים בעונה של 100 ימים, שינוי מצעים אפשרי. שזה בערך 90 לבה. מקפילים ל25 פעמים ויוצא 2250 לבה לעונה. שזה שווה ל 1150 יורו.
חשמל - כ-80 לבה לחודש. בהתחשב ב-100 ימי עונה = 240 לב. המים הם בערך 120 לב/עונה, ביחד 360 לבה שזה שווה ל 184 יורו.
360 לבה שזה שווה ל 184 יורו.
דוגמה 2
השכרת דירה ל-100 ימי עונה.
דירת 2 חדרים 70,000 יורו
עלות השכרת דירה עם חדר שינה אחד (2 חדרים), נעה בין 130 ל-170 לבה/לילה.
נניח שלכל יום בעונה (100 ימים) - ביקוש מלא והמחיר הממוצע של שכירת דירת חדר שינה אחד הוא 125 לבה ללילה. להכפיל ל 100 ימים יוצא 12500 לבה, 6392 יורו (הכנסה)
מינוס עלויות
12500-10%=11250- מס הכנסה
120 לבה עבור המים =11130 לבה
240 לבה עבור החשמל=10890 לבה
2250 לבה עבור ניקיון=8640 לבה
דמי תחזוקה של 1200 לבה (בערך) = 7500 לבה (3834 יורו) (ממוצע).
כלומר, התשואה מהשכרה תהיה כ-5.5% לשנה.
שליטה חיצונית
בשוק להשכרת נכסים יש חברות שלוקחות נכסים להשכרה. חברות ניהול מציעות גם שירותי השכרה של דירות להשכרה.
אפשרויות:
אחוזים: 60/40 ו-70/30
אחוז: 1% מההכנסה
2% מהרווח הנקי (20% ממוצע) - רווחי יותר.
שימו לב שיש מיסים נוספים.
מס תיירים 0.71 לבה. לתייר מוצהר (כ-140 לבה מס לעונה).
מס לקטגוריות, המשולם פעם בשנה:
דירת 2 חדרים:
100 לבה לשנה בסוזופול
50 לבה לשנה בצ'רנומורץ
אנחנו לא צריכים לשכוח פחת של נכסים, על מתן חינם גישה לאינטרנט. ערכי הנדל''ן יכולים לעלות או לרדת. עם זאת, בבולגריה בשנים האחרונות, ערך הנדל''ן רק גדל.
במקרה שבעל הדירה מספק איכות גבוהה לדיירים במהלך העונה, הדיירים יכולים לנהל משא ומתן איתך כבעל דירה על השכרת דירה ללא צובר (בוקינג ואירביאנדבי) לעונות הבאות, וכך 1-3 משפחות יכולות לשכור דירות לעונה שלמה, ולהפחית את עלויות הניקיון, המסים והוצאות אחרות.
גם אם השכרת דירה אינה נחשבת לדרך משתלמת ביותר לחסוך כסף, רכישת נדל"ן נותרה אחת הדרכים האמינות ביותר לחסוך כסף שימור ואפילו ריבוי.
עם ארגון נכון של השכרה, חלק מהדירות יכולות להביא יותר מ-10% תשואה בשנה.
הבעלים יכול לארגן את השכרת הדירה באופן שבזמן נוח לו יוכל להשתמש בדירה באופן עצמאי, ובזמן אי השימוש בה הדירה מושכרת.