השכרת דיור באתרי נופש באזור בורגס

בשל העניין המוגבר בהשקעה בנדל"ן באזור החוף הים השחור הבולגרי, ולשאלות רבות, ריכזנו מאמר הזה למטרות היכרות.

המידע במאמר זה הוא משוער, מכיוון שיש מספר עצום של פרמטרים המשתנים ומשפיעים על החישובים הסופיים, לכן לא ניתן לחשב את ההכנסה המדויקת מהשכרה. בנוסף, השכרת נדל"ן נופש היא במידה רבה תלויה בגישה אחראית ויעילה לנושא השל הבעלים עצמם.

ניתן לחלק את נכסי המגורים לשתי קטגוריות: דירות מגורים בעיר בורגס ונכסים עונתיים באתרי הנופש על חוף הים של מחוז בורגס. במאמר זה, אנו נתמקד בהשכרת נכסים שנמצאים באתרי נופש.

כל הנתונים הם משוערים והחישוב מבוסס על המחירים של ינואר 2023.

באופן רשמי בבולגריה, עונת הקיץ מתחילה ב-1 במאי ומסתיימת ב-31 בספטמבר. 5 חודשים בשנה. 5 חודשים זה 150 יום (גס), העונה העיקרית היא 70 יום, ועונת השיא-יולי-אוגוסט.

יש לקחת בחשבון שבחלקו הצפוני של מפרץ בורגס העונה היא יותר קצרה, כחודש, בהשוואה לעיר סוזופול בשל העובדה שבסוזופול פסטיבלים מתקיימים מדי שנה בחודש ספטמבר ומספר רב של אזרחים בולגרים מגיעים לזמן זה כדי להתבדר ולנוח. בהקשר זה, העונה הפעילה גודלת ותופסת את ספטמבר.

מחיר השכרת דירה תלוי בגורמים רבים: זמן העונה (עונת שיא, או לא), מצב ואיכות הדירה עצמה, הציוד והריהוט שלה, מרחק אל ימ וכו.

דוגמה 1

ננתח את השכרת הנדל"ן בערים סוזופול וצ'רנומורץ רק בעונת השיא. דירת סטודיו, בעלות של 39,400 יורו.

דירת חדר אחד או סטודיו באופן שונה-39,400 יורו.

עלות השכרת סטודיו נעה בין 70 לבה (35.8 יורו) ל-100 לבה (51 יורו) ללילה. 

לפיכך, אם נספור 70 ימים של עונת השיא, אז דירה אחת יכולה להביא מ-4,900 לבה (2,505 יורו) לעונה עד 7,000 לבה (3,579 יורו) לעונה. אם מחלקים ל-12 חודשים אז יוצא מ-208 ל-298 יורו לחודש באופן "מלוכלך”.


דירת 2 חדרים (דירה עם חדר שינה אחד), בשווי של 70,000 יורו.

עלות השכרת דירה נעה בין 130 ל170 לבה עבור לילה.

לפיכך, אם נספור 70 ימים של עונת השיא, אז: 70 קפול 130לבה יוצא 9100 לבה. ששווה ל 4652 יורו. או 70 יום קפול 170 לבה = 11900 לבה ששווה ל 6084 יורו.

100 יום קפול 130 לבה = 13000 לבה ששווה ל6652 יורו. או 100 קפול 170 לבה = 17000 לבה ששווה ל 8696 יורו.

הוצאות:

דמי תמיכה שנתיים במידה והאובקט ממוקם במתחם סגור. אֶמצַע דמי התמיכה הם 12 יורו למ"ר של הנכס.

ניקוי / כביסה. זמן ההעסקה הממוצע הוא 4 ימים, כך בערך 25 פעמים בעונה של 100 ימים, שינוי מצעים אפשרי. שזה בערך 90 לבה. מקפילים ל25 פעמים ויוצא 2250 לבה לעונה. שזה שווה ל 1150 יורו.

חשמל - כ-80 לבה לחודש. בהתחשב ב-100 ימי עונה = 240 לב. המים הם בערך 120 לב/עונה, ביחד 360 לבה שזה שווה ל 184 יורו.

360 לבה שזה שווה ל 184 יורו.

דוגמה 2

השכרת דירה ל-100 ימי עונה.

דירת 2 חדרים 70,000 יורו

עלות השכרת דירה עם חדר שינה אחד (2 חדרים), נעה בין 130 ל-170 לבה/לילה.

נניח שלכל יום בעונה (100 ימים) - ביקוש מלא והמחיר הממוצע של שכירת דירת חדר שינה אחד הוא 125 לבה ללילה. להכפיל ל 100 ימים יוצא 12500 לבה, 6392 יורו (הכנסה)

מינוס עלויות

12500-10%=11250- מס הכנסה

120 לבה עבור המים =11130 לבה

240 לבה עבור החשמל=10890 לבה

2250 לבה עבור ניקיון=8640 לבה

דמי תחזוקה של 1200 לבה (בערך) = 7500 לבה (3834 יורו) (ממוצע).

כלומר, התשואה מהשכרה תהיה כ-5.5% לשנה.

שליטה חיצונית

בשוק להשכרת נכסים יש חברות שלוקחות נכסים להשכרה. חברות ניהול מציעות גם שירותי השכרה של דירות להשכרה.

אפשרויות:

אחוזים: 60/40 ו-70/30

אחוז: 1% מההכנסה

                          2% מהרווח הנקי (20% ממוצע) - רווחי יותר.

שימו לב שיש מיסים נוספים.

מס תיירים 0.71 לבה. לתייר מוצהר (כ-140 לבה מס לעונה).

מס לקטגוריות, המשולם פעם בשנה:

דירת 2 חדרים:

100 לבה לשנה בסוזופול

50 לבה לשנה בצ'רנומורץ

אנחנו לא צריכים לשכוח פחת של נכסים, על מתן חינם גישה לאינטרנט. ערכי הנדל''ן יכולים לעלות או לרדת. עם זאת, בבולגריה בשנים האחרונות, ערך הנדל''ן רק גדל.

במקרה שבעל הדירה מספק איכות גבוהה לדיירים במהלך העונה, הדיירים יכולים לנהל משא ומתן איתך כבעל דירה על השכרת דירה ללא צובר (בוקינג ואירביאנדבי) לעונות הבאות, וכך 1-3 משפחות יכולות לשכור דירות לעונה שלמה, ולהפחית את עלויות הניקיון, המסים והוצאות אחרות.

גם אם השכרת דירה אינה נחשבת לדרך משתלמת ביותר לחסוך כסף, רכישת נדל"ן נותרה אחת הדרכים האמינות ביותר לחסוך כסף שימור ואפילו ריבוי.

עם ארגון נכון של השכרה, חלק מהדירות יכולות להביא יותר מ-10% תשואה בשנה.

הבעלים יכול לארגן את השכרת הדירה באופן שבזמן נוח לו יוכל להשתמש בדירה באופן עצמאי, ובזמן אי השימוש בה הדירה מושכרת.

לַחֲלוֹק :

Twitter
Telegram
WhatsApp

נדל"ן בבולגריה

Болгария – страна ЕС, в настоящий момент переживающая бум роста цен на недвижимость. Только за последний год цена квадратного метра здесь выросла в среднем на 30-40%, а спрос начал превышать предложение. По прогнозам рост цен будет увеличиваться, особенно после вступления Болгарии в Еврозону в 2024 году и после ожидаемого вступления Болгарии в Шенген осенью 2023 года. Это страна, в которой можно приобрести недвижимость на море и в горах, на бальнеокурортах с минеральными водами, в городах и селах. Предложения о продаже недвижимости самые разнообразные. Для наших клиентов мы предлагаем небольшой экскурс по возможным вариантам покупки недвижимости в Болгарии. Прежде всего, мы бы рекомендовали определиться с бюджетом предполагаемой покупки. Почему мы предлагаем начинать не с квадратных метров или с места? Потому что в Болгарии рынок недвижимости очень разнообразен и одинаковое количество квадратных метров можно приобрести по самым разнообразным ценам. Вторым этапом необходимо сделать принципиальный выбор места нахождения недвижимости – на море, в горах, на бальнеокурорте (желательно с указанием решаемых проблем со здоровьем), в столице или других городах или в селе. Для шага три необходимо владеть информацией о том, какую же недвижимость строят и предлагают к покупке в Болгарии и чем один вариант предпочтительнее другого. — Апартаменты в городских домах. Сразу уточню, что слово «апартамент» означает квартиру, это не является каким-то статусом с ограничениями, наоборот, это самый высокий статус жилой недвижимости. Это обычные квартиры, разных размеров и параметров (от студий, размером 20 кв.м, до элитных квартир). Апартаменты располагаются как в больших городах, так и в маленьких, в том числе, на побережье. Обыкновенно к каждому апартаменту прилагается также склад внутри квартиры или «мазе» (небольшое подвальное помещение) или/и «таванское помещение» (небольшое чердачное помещение). В обычных домах отсутствует такое понятие, как «коммунальные платежи». Расходы по содержанию дома (оплата израсходованного общего электричества и воды, обслуживание лифта, оплата работы уборщицы и др. подобные) определяются общими собраниями собственников, управляющие компании работают только в новых элитных и больших домах и только по решению общих собраний собственников. Преимуществом таких апартаментов является наличие городской инфраструктуры (больниц, поликлиник, магазинов, детских садов, детских площадок, школ и т.д.), отсутствие коммунальных платежей и управляющих компаний. Например, в Бургасе, покупая квартиру, как бонус Вы получаете доступную инфрастуктуру, а также широкий песчаный пляж, попасть на который можно через красивейший Морской парк. — Апартаменты, таун-хаузы, отдельные дома в комплексах. Комплексы могут быть эконом- или элит- классов. Чаще всего комплексы расположены в элитных районах побережья, или на горных курортах, помимо домов оснащены бассейнами, парковочными местами, местами отдыха и спорта. Покупка недвижимости связана с необходимостью заключения дополнительных договоров об обслуживании комплекса, что, с одной стороны, снимает с собственника недвижимости вопрос об  обслуживании и поддержании общих частей комплекса (ландшафтный дизайн, уборка, поддержка бассейнов), но, с другой стороны, накладывает на собственника расходы по оплате услуг управляющей компании. Приблизительная стоимость услуг управляющих компаний в настоящий момент варьирует от 8 до 15 евро (без НДС) с квадратного метра недвижимости в год. — Земельные участки. На море, в горах, в городах и селах. Особенностью этого варианта выбора является то, что в Болгарии введено строгое понятие «статус земли», исходя из которого, есть земли пригодные и не пригодные для застройки. Есть земли, которые можно перевести из одного статуса в другой и такие, перевод которых запрещен законом. Существуют специально отведенные территории, на которых строительство категорически запрещено в силу закона. При покупке земли потенциальному покупателю необходимо на первых же этапах детально ознакомиться со всеми параметрами предлагаемых земельных участков. — Дома или земля в селах. Большинство болгарских сел имеет центральные водопровод и канализацию, поддерживаются в достойном состоянии, включая дороги. Существуют удивительно красивые места, рядом с водохранилищами, или недалеко от моря, в горах или на реках. — Дома элит сегмента. Это могут быть отдельно стоящие дома с земельным участком или дома в комплексах элит класса. Второй вариант снимает с собственника хлопоты по поиску способов обслуживания своего имущества, но обязывает заключить договор с управляющей компанией, которая обслуживает все другие объекты в комплексе.

סקליה איטליה

חברים, אנו שמחים להציג בפניכם נכסים בדרום איטליה, בקלבריה, בעיירת הנופש היפה סקאליה, השוכנת על חוף הים הטירני. סקאליה משתרעת לאורך קו הים, כך שניתן ללכת בקלות לחוף מכל חלק של העיר. מה שמכונה העיר העתיקה עם אווירה ייחודית של מבנים היסטוריים ממוקמת על הגבעה. החלק המודרני עם בנייני מגורים ונופש הוא הקו הראשון, השני והשלישי מהים.