Отдаване под наем на жилище на курорти в област Бургас

Във връзка с повишаването на интерес за инвестиране в недвижими имоти по крайбрежието, и многобройните запитвания, ние сме съставили дадената статия за опознавателни цели.

Информацията в дадената статия е приблизителна, и не е възможно да се приведат точни сметки, тъй като съществува огромно количество параметри, които променят и влияят върху финалните пресмятания. Освен това, отдаването на курортни недвижими имоти много зависи от отговорния и ефективен подход към въпроса от самия собственик.

Жилищните недвижими имоти може да се разделят на две категории: апартаменти за живеене в град Бургас и сезонни недвижими имоти на морските курорти в област Бургас. В дадената статия, ние ще засегнем имено отдаването под наем на недвижими имоти, намиращи се на курортите.

Всички цифри са приблизителни и изчисляването е направено на основание на цените, действащи по състояние на януари 2023 година.

Официално в България летният сезон започва на 1 май и приключва на 31 септември. Което е 5 месеца в годината. 5 месеца са 150 дни (грубо), основният сезон - 70 дни, а високият сезон е през юли-август.

Трябва да се вземе под внимание, че в Северната част на Бургаския залив сезонът е по - малък, примерно на месец, по сравнение с гр. Созопол, поради причината, че в Созопол всяка година през септември месец се провеждат фестивали и повечето граждани на България идват през това време, за да се просвещават и да почиват. Във връзка с това активният сезон се увеличава и обхваща и септември месец.

Цената за наем на апартамент зависи от много фактори (времето на сезона (нисък или висок сезон), състоянието и качеството на самия апартамент, неговото оборудване и мебел, разстоянието до морето и т.н.).

Пример 1.

Ще разгледаме наем на недвижими имоти в гр. Созопол и гр. Черноморец само във високия сезон.

1 - стаен апартамент или по друг начин - студио, стойност 39 400 eur.

Стойността на наема на студио варира от 70 лв (35,8 eur) до 100 лв (51 eur) за една вечер. 

По този начин, ако сметнем, че 70 дни от високия сезон, то един апартамент като приход може да донесе от 9 100 лв (4652,75 eur) до 11 900лв. (6 084,37 eur), тоест от 387,72 до 507 eur/месец.


2- стаен апартамент (апартамент с 1 спалня), стойност 70 000 eur.

Стойността за наем на апартамент варира от 130 до 170 лв/за вечер.

По този начин, ако сметнем, че 70 дни на високия сезон, то: 70 (дни) х 130 = 9100 лв (4 652,75 eur) или 70(дни) х 170 (лв) = 11 900 лв (6 084,37 eur)/ 12 месеца = от 387,72 до 507 eur за месец.

100 (дни) х 130 (лв) = 13 000 лв или 100 (дни) х 170 (лв) = 17 000 лв.

Разходи:

— Такса поддръжка, ако обектът се намира в комплекс от затворен тип. Средният размер на таксата поддръжка съставя 15 eur за кв. м на недвижимия имот.

— Почистване/пране. Средното време за наем е 4 дни, по този начин около 25 пъти за сезон за 100 дни е възможна смяната на бельо. Което примерно съставя 90лв х 25 = 2 259лв./сезон.

— Ток - около 80лв/месец. Взимайки под внимание 100 дни от сезона = 240лв.

— Вода около 120лв/ сезон

Пример 2.

Отдаване под наем на апартамент в течение на 100 дни през сезона.

2- стаен апартамент 70 000 eur.

Стойността на наема на апартамент с 1 спалня (2 - стаен), варира от 130 до 170 лв./вечер.

Ако предположим, че на всеки ден от сезона (100 дни) - пълна заетост и средната цена на наема на апартамента с 1 спалня е 125лв./вечет х 100 = 12 500лв. (приход).

Минус разходите:

— данък за приход 10%: 12 500 - 10% = 11 250лв.

— 120лв за вода - 11 130лв.

— 240лв. за ток = 10 890лв.

— 2250лв. за почистване = 8640лв.

— 1200лв. такса за обслужване (грубо) = 7500лв. (3834eur) (средно).

Тоест дохода от отдаване под наем на апартамент ще състави около 5,5% на година.

Външно управление

На пазара на отдаване на недвижими имоти под наем има фирми, които взимат обектите под управление. Управляващите компании в компексите също предлагат услуги за отдаване на апартаменти под наем.

Варианти:

Проценти: 60/40 и 70/30

Процент от: 1. % от прихода

                          2. % от чистата печалба (20% средно) - по - изгодно.

Следва да се обърне внимание, че съществуват допълнителни данъци.

Туристически данък 0.71ст. за декларирания турист (около 140 лв данък за сезон).

Данък за категоризация заплаща се веднъж на година:

2 - стаен апартамент:

100лв./ година в гр. Созопол

50лв./година в гр. Черноморец

Трябва да не се забравя за амортизацията на недвижимите имоти, за предоставяне на свободен достъп до интернет. Стойността на недвижимия имот може както да се увеличи, така и да намали. Обаче, в България за последните години стойността на недвижимите имоти само се увеличава.

В случай, ако собственикът на жилището предоставя високо качество за отдих на наемателите по време на сезона, наемателите могат да се уговорят с Вас като със собственик на жилището за отдаване под наем на апартамента без агрегатор (Booking, Airbnb) за следващите сезони, и, по този начин, 1-3 семейства могат да наемат жилището за целия сезон, намаляйки количеството на разходи за почистване, данъци и други.

Дори, ако отдаването на апартамента под наем да не се разглежда като най - доходния начин на съхраняване на средства, покупката на недвижимия имот остава един от най - сигурните начини на тяхното съхранение и дори тяхното умножаване.

При грамотна организация на отдаването на апартамент под наем някои апартаменти могат да донасят повече от 10% доходност в година.

Собственикът може да организира отдаването на апартамент под наем по такъв начин, че в удобно за него време той би могъл самостоятелно да използва апартамента, а в момента на неговото неизползване - апартаментът да се отдава под наем.

Споделете :

Twitter
Telegram
WhatsApp

НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ

Болгария – страна ЕС, в настоящий момент переживающая бум роста цен на недвижимость. Только за последний год цена квадратного метра здесь выросла в среднем на 30-40%, а спрос начал превышать предложение. По прогнозам рост цен будет увеличиваться, особенно после вступления Болгарии в Еврозону в 2024 году и после ожидаемого вступления Болгарии в Шенген осенью 2023 года. Это страна, в которой можно приобрести недвижимость на море и в горах, на бальнеокурортах с минеральными водами, в городах и селах. Предложения о продаже недвижимости самые разнообразные. Для наших клиентов мы предлагаем небольшой экскурс по возможным вариантам покупки недвижимости в Болгарии. Прежде всего, мы бы рекомендовали определиться с бюджетом предполагаемой покупки. Почему мы предлагаем начинать не с квадратных метров или с места? Потому что в Болгарии рынок недвижимости очень разнообразен и одинаковое количество квадратных метров можно приобрести по самым разнообразным ценам. Вторым этапом необходимо сделать принципиальный выбор места нахождения недвижимости – на море, в горах, на бальнеокурорте (желательно с указанием решаемых проблем со здоровьем), в столице или других городах или в селе. Для шага три необходимо владеть информацией о том, какую же недвижимость строят и предлагают к покупке в Болгарии и чем один вариант предпочтительнее другого. — Апартаменты в городских домах. Сразу уточню, что слово «апартамент» означает квартиру, это не является каким-то статусом с ограничениями, наоборот, это самый высокий статус жилой недвижимости. Это обычные квартиры, разных размеров и параметров (от студий, размером 20 кв.м, до элитных квартир). Апартаменты располагаются как в больших городах, так и в маленьких, в том числе, на побережье. Обыкновенно к каждому апартаменту прилагается также склад внутри квартиры или «мазе» (небольшое подвальное помещение) или/и «таванское помещение» (небольшое чердачное помещение). В обычных домах отсутствует такое понятие, как «коммунальные платежи». Расходы по содержанию дома (оплата израсходованного общего электричества и воды, обслуживание лифта, оплата работы уборщицы и др. подобные) определяются общими собраниями собственников, управляющие компании работают только в новых элитных и больших домах и только по решению общих собраний собственников. Преимуществом таких апартаментов является наличие городской инфраструктуры (больниц, поликлиник, магазинов, детских садов, детских площадок, школ и т.д.), отсутствие коммунальных платежей и управляющих компаний. Например, в Бургасе, покупая квартиру, как бонус Вы получаете доступную инфрастуктуру, а также широкий песчаный пляж, попасть на который можно через красивейший Морской парк. — Апартаменты, таун-хаузы, отдельные дома в комплексах. Комплексы могут быть эконом- или элит- классов. Чаще всего комплексы расположены в элитных районах побережья, или на горных курортах, помимо домов оснащены бассейнами, парковочными местами, местами отдыха и спорта. Покупка недвижимости связана с необходимостью заключения дополнительных договоров об обслуживании комплекса, что, с одной стороны, снимает с собственника недвижимости вопрос об  обслуживании и поддержании общих частей комплекса (ландшафтный дизайн, уборка, поддержка бассейнов), но, с другой стороны, накладывает на собственника расходы по оплате услуг управляющей компании. Приблизительная стоимость услуг управляющих компаний в настоящий момент варьирует от 8 до 15 евро (без НДС) с квадратного метра недвижимости в год. — Земельные участки. На море, в горах, в городах и селах. Особенностью этого варианта выбора является то, что в Болгарии введено строгое понятие «статус земли», исходя из которого, есть земли пригодные и не пригодные для застройки. Есть земли, которые можно перевести из одного статуса в другой и такие, перевод которых запрещен законом. Существуют специально отведенные территории, на которых строительство категорически запрещено в силу закона. При покупке земли потенциальному покупателю необходимо на первых же этапах детально ознакомиться со всеми параметрами предлагаемых земельных участков. — Дома или земля в селах. Большинство болгарских сел имеет центральные водопровод и канализацию, поддерживаются в достойном состоянии, включая дороги. Существуют удивительно красивые места, рядом с водохранилищами, или недалеко от моря, в горах или на реках. — Дома элит сегмента. Это могут быть отдельно стоящие дома с земельным участком или дома в комплексах элит класса. Второй вариант снимает с собственника хлопоты по поиску способов обслуживания своего имущества, но обязывает заключить договор с управляющей компанией, которая обслуживает все другие объекты в комплексе.

Италия, гр. Скалея

Приятели, радваме се да ви представим недвижимите имоти в южната част на Италия, в Калабрия, в прекрасен курортен град Скалея, разположен на брега на Тиренско море. Скалея се простира покрай морската линия, затова от всяка част на града може лесно да се стигне пеша до морето. Градът се разделя на нова и стара част. Така нареченият Стар град, с неповторима атмосфера на историческите постройки, се намира на възвишение, на хълм. Съвременната част с жилищни и курортни сгради се намира на първа, втора и трета линия от морето.