Във връзка с повишаването на интерес за инвестиране в недвижими имоти по крайбрежието, и многобройните запитвания, ние сме съставили дадената статия за опознавателни цели.
Информацията в дадената статия е приблизителна, и не е възможно да се приведат точни сметки, тъй като съществува огромно количество параметри, които променят и влияят върху финалните пресмятания. Освен това, отдаването на курортни недвижими имоти много зависи от отговорния и ефективен подход към въпроса от самия собственик.
Жилищните недвижими имоти може да се разделят на две категории: апартаменти за живеене в град Бургас и сезонни недвижими имоти на морските курорти в област Бургас. В дадената статия, ние ще засегнем имено отдаването под наем на недвижими имоти, намиращи се на курортите.
Всички цифри са приблизителни и изчисляването е направено на основание на цените, действащи по състояние на януари 2023 година.
Официално в България летният сезон започва на 1 май и приключва на 31 септември. Което е 5 месеца в годината. 5 месеца са 150 дни (грубо), основният сезон - 70 дни, а високият сезон е през юли-август.
Трябва да се вземе под внимание, че в Северната част на Бургаския залив сезонът е по - малък, примерно на месец, по сравнение с гр. Созопол, поради причината, че в Созопол всяка година през септември месец се провеждат фестивали и повечето граждани на България идват през това време, за да се просвещават и да почиват. Във връзка с това активният сезон се увеличава и обхваща и септември месец.
Цената за наем на апартамент зависи от много фактори (времето на сезона (нисък или висок сезон), състоянието и качеството на самия апартамент, неговото оборудване и мебел, разстоянието до морето и т.н.).
Пример 1.
Ще разгледаме наем на недвижими имоти в гр. Созопол и гр. Черноморец само във високия сезон.
1 - стаен апартамент или по друг начин - студио, стойност 39 400 eur.
Стойността на наема на студио варира от 70 лв (35,8 eur) до 100 лв (51 eur) за една вечер.
По този начин, ако сметнем, че 70 дни от високия сезон, то един апартамент като приход може да донесе от 9 100 лв (4652,75 eur) до 11 900лв. (6 084,37 eur), тоест от 387,72 до 507 eur/месец.
2- стаен апартамент (апартамент с 1 спалня), стойност 70 000 eur.
Стойността за наем на апартамент варира от 130 до 170 лв/за вечер.
По този начин, ако сметнем, че 70 дни на високия сезон, то: 70 (дни) х 130 = 9100 лв (4 652,75 eur) или 70(дни) х 170 (лв) = 11 900 лв (6 084,37 eur)/ 12 месеца = от 387,72 до 507 eur за месец.
100 (дни) х 130 (лв) = 13 000 лв или 100 (дни) х 170 (лв) = 17 000 лв.
Разходи:
— Такса поддръжка, ако обектът се намира в комплекс от затворен тип. Средният размер на таксата поддръжка съставя 15 eur за кв. м на недвижимия имот.
— Почистване/пране. Средното време за наем е 4 дни, по този начин около 25 пъти за сезон за 100 дни е възможна смяната на бельо. Което примерно съставя 90лв х 25 = 2 259лв./сезон.
— Ток - около 80лв/месец. Взимайки под внимание 100 дни от сезона = 240лв.
— Вода около 120лв/ сезон
Пример 2.
Отдаване под наем на апартамент в течение на 100 дни през сезона.
2- стаен апартамент 70 000 eur.
Стойността на наема на апартамент с 1 спалня (2 - стаен), варира от 130 до 170 лв./вечер.
Ако предположим, че на всеки ден от сезона (100 дни) - пълна заетост и средната цена на наема на апартамента с 1 спалня е 125лв./вечет х 100 = 12 500лв. (приход).
Минус разходите:
— данък за приход 10%: 12 500 - 10% = 11 250лв.
— 120лв за вода - 11 130лв.
— 240лв. за ток = 10 890лв.
— 2250лв. за почистване = 8640лв.
— 1200лв. такса за обслужване (грубо) = 7500лв. (3834eur) (средно).
Тоест дохода от отдаване под наем на апартамент ще състави около 5,5% на година.
Външно управление
На пазара на отдаване на недвижими имоти под наем има фирми, които взимат обектите под управление. Управляващите компании в компексите също предлагат услуги за отдаване на апартаменти под наем.
Варианти:
Проценти: 60/40 и 70/30
Процент от: 1. % от прихода
2. % от чистата печалба (20% средно) - по - изгодно.
Следва да се обърне внимание, че съществуват допълнителни данъци.
Туристически данък 0.71ст. за декларирания турист (около 140 лв данък за сезон).
Данък за категоризация заплаща се веднъж на година:
2 - стаен апартамент:
100лв./ година в гр. Созопол
50лв./година в гр. Черноморец
Трябва да не се забравя за амортизацията на недвижимите имоти, за предоставяне на свободен достъп до интернет. Стойността на недвижимия имот може както да се увеличи, така и да намали. Обаче, в България за последните години стойността на недвижимите имоти само се увеличава.
В случай, ако собственикът на жилището предоставя високо качество за отдих на наемателите по време на сезона, наемателите могат да се уговорят с Вас като със собственик на жилището за отдаване под наем на апартамента без агрегатор (Booking, Airbnb) за следващите сезони, и, по този начин, 1-3 семейства могат да наемат жилището за целия сезон, намаляйки количеството на разходи за почистване, данъци и други.
Дори, ако отдаването на апартамента под наем да не се разглежда като най - доходния начин на съхраняване на средства, покупката на недвижимия имот остава един от най - сигурните начини на тяхното съхранение и дори тяхното умножаване.
При грамотна организация на отдаването на апартамент под наем някои апартаменти могат да донасят повече от 10% доходност в година.
Собственикът може да организира отдаването на апартамент под наем по такъв начин, че в удобно за него време той би могъл самостоятелно да използва апартамента, а в момента на неговото неизползване - апартаментът да се отдава под наем.