Как купить недвижимость в Болгарии? Этапы прохождения сделки купли-продажи

Дорогой наш читатель, Вы решили купить недвижимость в Болгарии и хотели бы разобраться, как это сделать? Эти рекомендации для Вас.
Прежде всего, Вам необходимо определиться с местом покупки. Что Вы хотите? Море? Горы? Бальнео-курорты? Какая часть Болгарии Вас интересует? Болгария очень разнообразна предложениями.
Для того, чтобы определиться, Вам нужно проделать домашнюю работу – ищите информацию через интернет, любыми другими доступными способами и уже потом, формируя запрос, специально обговорите вопрос места с риэлтором.


Вторым пунктом нужно определиться с целью покупки недвижимости. Вы хотите переехать в Болгарию на постоянное место жительства? Или Вы хотите приезжать и отдыхать в своем жилье? Этот критерий тесно связан с первым – с определением места. Потому что для жизни и для отдыха необходимо по-разному расставлять приоритеты.


Нужны ли Вам рядом школы или университеты? Возможно Вам нужен рядом реабилитационный центр. Хорошо сформулируйте Ваши предпочтения.

Вы хотите купить дешевле на этапе строительства, чтобы потом сразу перепродать при повышении цены? Или Вам нужен уже построенный объект, который Вы хотите сдавать в аренду?

Планируете ли Вы пользоваться объектом сами и сколько времени в году?
Долгосрочная аренда предполагает покупку недвижимости в городской среде, в то время как краткосрочная (посуточная) – это чаще курортная недвижимость, предполагающая близость к морю и наличие удобной инфраструктуры для отдыха – бассейнов, например, развлечений и тому подобного.


Если Вы предполагаете использовать объект сами (что не исключает и его сдачи в аренду в периоды Вашего отсутствия), то, прислушиваясь к советам агента, стоит все же ориентироваться именно на свои предпочтения.
Но если Вы хотите купить только с целью перепродать или сдавать в аренду, попросите риэлтора дать Вам профессиональный совет, какую недвижимость и где Вам лучше для этого выбрать.

По поводу краткосрочной сдачи в аренду необходимо обязательно предварительно задаться вопросом: Можете ли Вы и как Вы можете организовать процесс сдачи в аренду.
Если мы говорим о курортной недвижимости у моря, то, возможно, в периоды Вашего отсутствия ею могут пользоваться на условиях аренды какие-то Ваши родственники, друзья и знакомые.


Следующее, с чем Вам нужно определиться — бюджет покупки, потому что цена является одним из основных критериев для поиска.

Четвертый основной критерий — Ваши предпочтения по виду объекта. Что Вы хотите? Двух или трехкомнатный апартамент? Студию? Вы хотите курортную недвижимость в комплексе, где будут общие бассейны, озеленение, парковки, за которые Вы готовы оплачивать ежегодную так называемую таксу поддержки? Вы хотите квартиру в жилом многоквартирном доме? Или Вы хотите дом с земельным участком или таун-хауз?
Выбор напрямую связан с четко сформулированными предыдущими параметрами.


То есть перед основным этапом – этапом поиска недвижимости, Вам стоит хорошо обдумать основные критерии, по которым этот поиск будет осуществляться.

Еще раз: для корректного поиска объекта недвижимости под запрос покупателя риэлтору необходимы следующие ориентиры:
1. Место
2. Цель покупки
3. Цена
4. Вид объекта


Часто нам задают вопрос: «а нужно ли покупать гараж или паркоместо?»

Наш ответ однозначный: если есть такая возможность, покупать паркоместо нужно.

Даже если у Вас нет автомобиля, наличие паркоместа повышает ликвидность Вашего объекта. Если Вы собираетесь сдавать объект в аренду, наличие паркоместа сильно поднимает рейтинг Вашего объекта. И в городах и курортных городках, и в жилых и в курортных районах трудно найти парковку. Цены на паркоместа и гаражи стремительно растут, поскольку спрос на них постоянно увеличивается.

Для ориентира, по состоянию на лето 2024 года, средняя стоимость паркоместа в Софии составляет 45000 Евро, максимальная – 90000 Евро, в Бургасе средняя стоимость паркоместа – 25000 Евро, максимальная – 75000 Евро.


Итак… Вы сформулировали запрос на поиск объекта, обсудили параметры с риэлтором, при необходимости, скорректировали параметры и… что происходит дальше? Как осуществляется поиск?


Разные риэлторы работают по-разному. Кто-то будет высылать Вам фотографии или описания, ссылки на сайт или ждать Вашего приезда.

Мы делаем мониторинг предложений по запросу покупателя и совместно с покупателем, опираясь на наглядность, выделяем понравившиеся варианты. Затем мы отсеиваем объекты, которые являются неактуальными или фейковыми (к сожалению, здесь можно попасть и на такие объявления), и организуем просмотры объектов, которые, действительно, актуальны и предлагаются к продаже.


На этапе просмотра мы советуем запасаться ручкой и бумагой и обязательно записывать самостоятельно, как-то отражать у себя, что Вы смотрите, что Вы видите, какие у Вас впечатления, вопросы, потому что, если Вы посмотрите больше 3-х объектов, Вы можете забыть или запутаться. Записывайте! Ваша задача — собрать максимум информации для дальнейшего размышления. Стоит ли фотографировать? Да, если собственник или его представитель дадут на это согласие. Но одних фотографий может быть недостаточно, поскольку в них тоже можно запутаться. Ручка! Бумага! Отражаем свои впечатления!

Во время просмотров оформляется Протокол просмотра объектов — документ, подтверждающий, что Вы просмотрели конкретный объект при посредничестве конкретного агентства. 


После выбора объекта, Вы с помощью посредника – риэлтора, переходите к переговорам по поводу его приобретения.

Его покупка тоже будет состоять из нескольких этапов.

Этап номер 1. Внесение депозита. Обычный депозит в зависимости от цены объекта может быть около 1000-2000 евро. Депозит – это гарантия намерений покупателя купить конкретный объект и гарантия намерений продавца этот объект продать именно этому покупателю за согласованную сторонами цену. 

В депозитной расписке (или депозитном договоре) должно быть это указано, а также подробно описан объект и цена его продажи, установлен срок, в течение которого стороны обязуются заключить предварительный договор или, если объект готов к быстрой продаже, срок заключения нотариального акта. 

Депозит должен быть возвращен покупателю при подписании предварительного договора (или соответственно при заключении нотариального акта, если предварительный договор не оформляется), и остается у продавца как компенсация, если покупатель без вины продавца откажется от покупки.

Этап номер 2. Подготовка и заключение предварительного договора. На территории Болгарии предварительный договор – это юридически обязывающий документ. Тому, какие существенные условия он должен включать, на что нужно обращать внимание при его заключении, как он защищает его стороны мы обязательно разместим дополнительную информацию, потому что это очень серьезный и объемный документ, заслуживающий специального внимания.

Если Вы не владеете болгарским языком, то заключаемый Вами договор должен быть на двух языках – болгарском и на том языке, которым Вы владеете, а также на том языке, который необходим Вашему банку для перевода денег за объект. 
Текст предварительного договора обычно предоставляет продавец или в его составлении помогает агентство недвижимости.

 Задача сторон этого договора разобраться во всех правах и обязанностях, которые он устанавливает. Задача агентства, представляющего любую сторону — содействовать в заключении сбалансированного договора.
Агентство, представляющее покупателя, должно проверить объект на наличие/отсутствие обременений.



Здесь мы хотим отклониться от темы и рассказать об одной особенности при продаже болгарской недвижимости, которая может превратиться для покупателя в огромную проблему, если он о ней не знает.

На территории Болгарии продажа и покупка недвижимости, обремененной ипотекой, не запрещена. Такая же ситуация существует и в других европейских странах. Это не мошенничество. Это особенности законодательства и практики.

Объекты под ипотекой могут продаваться и покупаться. Основная задача покупателя знать о том, есть на объекте ипотека или нет. Если она есть, то есть несколько вариантов решения этого вопроса:

 – покупатели- болгарские граждане могут купить такую недвижимость, переведя на себя кредит, 

— или стороны сделки должны согласовать порядок погашения кредита и снятия ипотеки.

 В случае если у покупателя нет намерений или возможности перевести на себя банковский кредит, нельзя покупать объект, на который есть ипотека без установления письменно обязательств продавца в определенный срок и при определенных условиях это обременение снять!!! 


Нотариусы при оформлении нотариального акта запрашивают электронную справку о наличии или отсутствии обременений. Однако!!!

Мы хотим обратить Ваше внимание! Профессиональный порядочный разбирающийся в предмете риэлтор, помогающий покупателю, обязательно ДО! заключения Вами предварительного договора сам получит в бумажном виде удостоверение об отсутствии/наличии обременений и известит Вас об этом. Если обременения будут обнаружены, то задача риэлтора разобраться, существует ли вариант безопасной покупки Вами этого объекта и предложить Вам всю палитру возможностей.


Риэлтор также обязан сделать проверку на обременения и в день оформления нотариального акта. И это следующий этап: оформление нотариального акта.

Начнем с нотариальных пошлин и налогов, которые должны быть оплачены при нотариальном оформлении сделки.

Приблизительно их размер составляет около 4% от согласованной сторонами продажной цены или, если эта цена ниже налоговой, то от налоговой стоимости. Эти расходы состоят из нотариальных пошлин и пошлин за регистрацию, а также включают местный налог за переход права собственности. Если Вы не владеете болгарским языком, необходимо будет оплатить услуги переводчика. По практике все расходы, необходимые для перевода права собственности, оплачиваются покупателем.

Для оформления нотариального акта продавец должен предоставить нотариусу:

— кадастровые схемы объекта недвижимости и земли (если продается и земля). Они могут быть на платной основе заказаны через нотариуса.

— налоговую оценку объекта (и земли, если продается и земля).

— правоустанавливающие документы на продаваемый объект.

У нотариуса стороны будут подписывать всевозможные декларации, которые для них подготовит сам нотариус. Пакет этих деклараций периодически законодательно меняется. Но это, например, декларации о гражданском состоянии, декларации о том, занимают ли стороны государственные должности, декларации о происхождении денег и другие.


Изготавливать сам нотариальный акт, его текст, могут либо адвокат застройщика, либо адвокат покупателя, либо нотариус.

Кто будет подготавливать текст нотариального акта решают между собой стороны сделки. Обычно, если Вы покупаете первичный объект, текст нотариального акта подготавливается нотариусом или адвокатом продавца. Однако, если покупатель оплачивает услуги адвоката, то текст может сделать адвокат покупателя.

По общему правилу нотариуса, у которого будет оформляться сделка, может выбрать покупатель, поскольку это его дополнительная защита. Однако, если Вы покупаете первичный объект, то нотариуса Вам предложит продавец – застройщик, поскольку обычно этот нотариус знаком со всеми основными документами и нюансами этого конкретного дома и оформление сделки у него проще и рациональнее для всех сторон. Иногда никакого выбора нотариуса для сторон нет, поскольку в конкретном регионе работает только один нотариус.

Есть районы, в которых нотариусы перегружены и оформление нотариального акта приходится ждать – это объективная ситуация, на которую часто ни риэлтор, ни продавец, ни адвокат мало могут повлиять. Если Вам об этом говорит агент, поверьте, он не обманывает Вас, он – также как и Вы, заинтересован в быстром завершении сделки.


Объект недвижимости к моменту оформления нотариального акта должен быть полностью оплачен или оплата может происходить в день оформления нотариального акта.

Нотариусу должны быть предоставлены доказательства безналичных расчетов между сторонами. 

Причем, обратите внимание, здесь очень часто встречается ошибка.

Когда Вам говорят, что деньги должны быть перечислены с болгарского счета на болгарский счет – это неправильная информация. По закону о нотариате, нотариус должен удостовериться, что цена недвижимости оплачена безналичным порядком через согласованные сторонами банки. Страна, в которой находятся банковские счета продавца и покупателя не имеет значения. Нотариусу достаточно документов, подтверждающих, что полная цена объекта, указанная в нотариальном акте, переведена покупателем на банковский счет продавца, находящийся в любой стране – в Болгарии, в Чехии, в Германии, в России, в Израиле и т.д. 


Если последний взнос за объект осуществляется в день нотариата, то выглядит сама сделка у нотариуса следующим образом:

Стороны встречаются у нотариуса, прочитывают нотариальный акт, если нужно, его переводит на другой язык присутствующий на нотариате переводчик, подписывают нотариальный акт и необходимые декларации. Покупатель через банк оплачивает последний взнос и нотариусу предоставляются документы, подтверждающие безналичную оплату объекта по согласованной сторонами цене через согласованные сторонами банковские счета. 

Только после проверки расчетов нотариус относит нотариальный акт для его регистрации в Агентство по регистрациям (Агентство по вписывания). И на третий день после нотариального оформления покупатель в той же нотариальной конторе получает на руки уже зарегистрированный нотариальный акт.



И вот так потенциальный покупатель становится собственником болгарском недвижимости!



(Кстати, если Вы являетесь продавцом и хотите получить на руки копию нотариального акта, не забудьте попросить об этом нотариуса в момент оформления сделки).


Еще раз коротко уточним, из каких этапов состоит вся покупка болгарской недвижимости:
Этап 1: оформление покупателем критериев для поиска
Этап 2: сам поиск
Этап 3: внесение депозита
Этап 4: заключение предварительного договора, исполнение предварительного договора. Если объект готов для продажи в кратчайшие сроки, то есть он уже построен и на него есть все необходимые документы для оформления нотариального акта, а покупателю для оплаты цены недвижимости не нужен предварительный договор, этот этап может быть пропущен. 
И этап 5: оформление нотариального акта



Успешной покупки!

04.01.2025 no responses
Информация к размышлению.

Вы израильтянин, относящийся к среднему классу. У вас есть какая-то сумма свободных денег, которые вы хотите инвестировать хотя бы ради сохранения от инфляции, а в идеале, чтобы эта инвестиция приносила доход. При этом вы не большой специалист в экономике, не разбираетесь в специфике инвестиционных фондов, или криптовалюте. Скорее всего ваш взгляд упадёт на потенциал рынка недвижимости, вы знаете, что рост в этом секторе стабилен и цены действительно растут как на дрожжах. НО сумма ваших накоплений не позволяет вкладываться в что-то более-менее приличное в границах Земли обетованной. Вы немного наслышаны о рынке зарубежной недвижимости, скорее всего кто-то из ваших знакомых, или знакомых знакомых купил жильё в Грузии, на Кипре (не обязательно на греческой его части), или в Португалии. Этим самым можно убить даже не двух, а трёх зайцев (ни один ушастый во время написания данной статьи не пострадал): цены на приобретённые единицы жилья стабильно растут (это общий тренд для Европы), вы получаете доход от сдачи этого жилья, так как оно покупалось в курортной зоне, более того, вы можете сами отдыхать в своей квартире в любое удобное время. Речь скорее всего идёт о недорогих странах Южной Европы с продолжительным летним сезоном.

Я предлагаю вашему вниманию ещё два направления для подобных инвестиций. Одно уже активно развивается израильтянами, это Черноморское побережье Болгарии, другое — юг Италии, а именно Калабрия, менее известен широкой израильской публике. 

Болгария всё ещё остаётся одной из стран ЕС с самым дешёвым уровнем жизни (при высоком качестве жизни). Я специально подчеркнул членство в ЕС. Да, на юге Европы есть гораздо более дешёвые страны: Грузия, Молдова, Сербия, Черногория, Босния, Албания и Косово. Но, да простят меня граждане этих стран, уровень комфорта, безопасности и коррупции, соблюдения законности, качества автомобильных дорог, сервиса, всего того, что подпадает под определение цивилизованности, заметно уступают болгарским показателям. Осенью этого, 2023 года, с большой долей вероятности Болгария войдёт в Шенген, а через полтора года и в зону евро. И сегодня виза для посещения страны израильтянам не нужна и существуют круглогодичные дешёвые авиарейсы из Бен Гуриона в Софию, Варну и Бургас. 

Судя по активности ивритоязычных групп Фейсбука, посвящённых Болгарии, существует немалая часть израильтян, кто уже перебрался на постоянное место жительство в Болгарию, находится в этом процессе, или задумывается о «релокейшн». Я сам отношусь к этой категории, уже энное количество лет проживая в Бургасе, в крупном, по болгарским меркам, городе, на побережье Чёрного моря. У этого города есть немало плюсов. На протяжении нескольких последних лет он официально признаётся болгарами как самый комфортный город для проживания в стране. Развитая городская инфраструктура вкупе с относительной компактностью, три университета, театры, включая оперы и балета, выгодное географическое положение — крупнейший город Турции, Стамбул, даже ближе собственной столицы. Наличие международного аэропорта, железнодорожного вокзала и разветвлённой сети автомобильных дорог делает город легкодоступным. И всё это на фоне мягкого морского климата. Большинство черноморских курортов и пляжей Болгарии расположены именно в Бургаской области. На протяжении 165 км от городка Бяла на севере и до Синеморца на юге вблизи турецкой границы проходит береговая линия с бесчисленным количеством пляжей от диких до цивилизованных, со спасателями, кабинками для переодевания, душами, кафе, ресторанами и парковками. Немаловажным фактором является наличие развитой структуры специализированных оздоровительных учереждений, спа, грязелечебниц, геотермальных источников и т. п. Любители активного отдыха найдут массу возможностей времяпрепровождения: пешие походы в горы, сплав на байдарках, увлекательные поездки на джипах, дайвинг, кайтсёрфинг, рыбалка, как простая, так и с морского катера, яхтинг. Удивительно разнообразна болгарская кухня, а в прибрежном регионе она ещё и изобилует дарами моря. Стоимость даже самых изысканных блюд приятно удивит при пересчёте в шекели. Регион предоставляет возможность приобрести недвижимость на любой вкус и кошелёк. От скромной студии на шумном и весёлом курорте Солнечный берег, где цены начинаются от 30 тысяч евро, до фешенебельных вилл в престижных районах Созополя. Регион прекрасно подходит как для летнего отдыха, так и для постоянного проживания. Даже скромные пенсии «Битуах леуми» дают юридическое основание для переезда в Болгарию. Конечно городское жильё для круглогодичного использования должно отвечать более строгим критериям, чем курортное. Но на фоне израильских цен оно покажется боле чем легкодоступным.  

Другое направление деятельности нашего агентства — это регион Калабрия на юге Италии. Вообще нужно сказать, что, хотя Италия объединилась уже более 150 лет тому назад, региональные отличия в стране всё ещё очень заметны. Не будет большим преувеличением утверждение, что в Италии живут два народа — один на севере, другой на юге. Калабрия представляет из себя небогатый, сельскохозяйственный регион, с почти полным отсутствием промышленности. Это объясняет превосходную экологическую ситуацию и относительно низкий уровень цен и стоимости жизни. Сотни километров береговой линии тёплого и чистого Тирренского моря, а также поросшие лесами горы делают регион уникальным с точки зрения курортного потенциала. На юге Италии не встретишь северную холодность, чопорность и суету, люди в Калабрии на удивление приятны, радушны и гостеприимны. Так как туризм является не последней отраслью региональной экономики, то отношение к чужестранцам самое тёплое. 

 Мы не случайно сфокусировали внимание на сделках с недвижимостью в Калабрии, городок Скалея и его окрестности.  Автор этих строк, не только многократно бывал в Скалее, но и сам является обладателем курортной недвижимости в 400 метрах от пляжа. Скалея, с одной стороны, является типичным городом побережья Тирренского моря с постоянным населением, не превышающим 10 тысяч человек в зимние месяцы и многократно возрастающим летом. Но, в отличие от большинства подобных городков, где жизнь кипит только в летние месяцы, в Скалее почти что все бизнесы и заведения функционируют круглый год. В городе есть железнодорожная станция, которая ежедневно и по нескольку раз связывает путешественников с Неаполем и Римом, где расположены крупные международные аэропорты. Время в пути до Неаполя 2 часа 16 минут. До Рима, примерно на 2 часа дольше. Город условно разделён на две части — исторический центр со зданиями разных эпох, от средневековья до начала 20 века, и современная часть, которая застраивалась с начала 80х годов прошлого века. Большинство объектов недвижимости, продаваемых в новой части города — это небольшие курортные апартаменты, начиная со студий и заканчивая квартирами с 2 спальнями. В зависимости от удалённости от моря цены начинаются от 15-20 тысяч евро и доходят до 60-70 тысяч. Как правило, квартиры нуждаются хотя бы в косметическом ремонте и/или замени морально устаревшей мебели. Есть более престижные кварталы Petrosa и Baia del Carpino с апартаментами с огромными террасами, обращёнными к морю, или виллами с садом вблизи живописной бухты. Там, конечно уже другой уровень цен, но согласитесь 100, 200 тысяч евро за апартамент, или виллу у моря — это смешно. Особенно, если вспомнить Герцлию… На расстоянии километра-полутора от моря (а иногда и того меньше) начинается подъём в горы. Как в предгорьях, в административных границах Скалеи, так и в близлежащих населённых пунктах в горах есть немало объектов недвижимости на продажу. Даже в летние месяцы наверху гораздо прохладней, чем на побережье. Любителям отдыха в горах подойдёт такой тип недвижимости. Но, конечно непременным условием такого времяпрепровождения является наличие автомобиля. Гражданам ЕС, приезжающим в Италию на своих машинах конечно проще, но для израильтян всегда есть опция кратко, или долгосрочной автоаренды. 

Подведя итог вышесказанному хочу отметить, что, если вы заинтересовались возможностью безопасного приобретения относительно недорогой иностранной недвижимости с целью инвестиции, релокации, отдыха, или всего перечисленного, то мы вам с радостью представляем два, различных, но по-своему очень интересных направления и нашу квалифицированную помощь.

30.08.2023 no responses
Что необходимо купить для сдачи апартамента посуточно

И вот, наконец, Вы уже владелец недвижимости, пригодной для сдачи в аренду. Вся мебель и оборудование исправны и Вам необходимо только купить бытовые мелочи и немелочи и начать рекламировать свой апартамент.

Первоначально мы столкнулись с вопросом о необходимости составить спецификацию именно в тот момент, когда сами готовили к сдаче первый подобный апартамент. И хотим поделиться с Вами своими выводами и наблюдениями.

С одной стороны, апартамент должен быть достаточно удобным и уютным, чтобы гостям захотелось оставить положительный отзыв и, возможно, вернуться в него еще или порекомендовать объект своим друзьям и знакомым. Комплектация напрямую влияет на рейтинг и загрузку объекта, поэтому имеет смысл все продумать и закупить все необходимое.

С другой стороны, всегда хочется сэкономить. Но неправильная комплектация и экономия, скорее, приведут к тому, что люди будут разочарованы, рейтинг объекта упадет, что неминуемо приведет к уменьшению все той же самой загрузки, а значит, к уменьшению прибыли. Так что здесь нужно быть очень осторожными с экономией и, скорее, нужно говорить не о минимизации расходов, а об их оптимизации. Попробуйте ориентироваться при оценке вложений не в простую голую цифру, а соотнести с той суммой, которую данный конкретный апартамент будет Вам приносить ежемесячно, а также ориентируйтесь на его категорию и ожидания его потенциального арендатора. Например, нет смысла покупать дорогие полотенца в объект, который будет сдаваться по минимальной цене, но, в то же время, если Ваш объект относится к люкс сегменту, то дешевые полотенца в нем будут неуместны и отпугнут его потенциальных клиентов.

Есть третий критерий. Нам нужно, чтобы обслуживание объекта было удобным и всего было достаточно, чтобы его было можно быстро почистить и заменить все необходимое на новое и чистое. И то, что мы купим, должно выглядеть приятно и красиво максимально возможно долгий период времени, поэтому в определенных вещах нам не нужно экономить, поскольку дешевые материалы быстро износятся и их нужно будет заменять, а значит, у нас появятся дополнительные расходы. Например, можно купить дешевую терку, но на постельном белье лучше не экономить.

Вот отправные точки, на которые стоит ориентироваться: комфорт/спецификация/количество/цена/качество/уместность расходов.

Начнем с того, что помимо мебели и крупной техники, мы сочли необходимым, чтобы в нашем апартаменте были:

— телевизор;
— интернет и роутер;
— фен;
— утюг;
— гладильная доска;
— сушилка для белья;
— набор для уборки – веник и совок, швабра для мытья пола, насадки для швабры, салфетки для уборки и моющие средства для уборки, мешки для мусора; 

— искусственные цветы. Купите их несколько штук и поставьте в гостиной и в санузле – стоят копейки, но создают настроение и хорошо смотрятся на фотографиях;

— картина/картины, возможно, предметы интерьера – вазы, статуэтки. Нужно немного добавить декора, но ни в коем случае не переусердствовать. Декор можно покупать на блошиных рынках, в антикварных магазинах. Но это не самое главное для запуска объекта в аренду, это Вы можете добавлять и потом.

— вешалки-плечики в шкафы;
— зеркало в прихожей;
— прикроватные светильники;
— плед.

Не нужно: не покупайте никаких ковриков – ни прикроватных, ни в санузел. За ними сложно ухаживать, и они становятся, в итоге, разносчиками бактерий и грязи. Если Вы хотите купить коврик на вход, уложите его снаружи входа, а не в апартаменте. Коврик в санузле лучше заменить на специальное полотенце для ног. Это современно, эстетично,  и гигиенично.

Постельные принадлежности:

Все постельное белье и полотенца мы рекомендуем покупать только белого цвета. Во-первых, они удобны для поддержания чистоты, их можно стирать вместе и кипятить, отдавать спокойно в прачечную. А, во-вторых, белое постельное белье и полотенца дают ощущение отдыха в отеле, создают как бы настроение отпуска, и на фотографиях выглядят светло и привлекательно. Отдайте предпочтение только натуральному хлопку, он не скатывается, дышит. На белье из микрофибры больше потеешь, а потому оно быстрее приходит в негодность. Хорошее постельное белье надежно в эксплуатации и долго опрятно выглядит.

— обязательно!!! непромокаемые наматрасники на каждое спальное место. Снаружи лучше, чтобы они были хлопковыми, поскольку на синтетическом материале тело сильно потеет. Наматрасники защитят матрасы, а значит, сэкономят в будущем Вам деньги;

— количество подушек, размером 50/70 = количество спальных мест + 2 на смену. Купите разной высоты, чтобы у гостей была возможность их подобрать под свои предпочтения. Впоследствии, при сдаче в аренду, обязательно или меняйте подушки на новые, или стирайте их или отдавайте в химчистку. Это крайне неприятно видеть подушки и одеяла в желтых разводах!

— количество односпальных одеял = количеству односпальных мест + 2;

— количество двуспальных одеял =
количеству двуспальных мест;

— количество наволочек = 2 х на количество спальных мест + 2 на смену;

— количество простыней и пододеяльников зависит от того, в какой стране Вы собираетесь сдавать апартамент в аренду. Например, в Болгарии используют пододеяльники, а в Италии вместо них используют простыни. 

Соответственно, для Болгарии количество простыней = 2 х на количество спальных мест + 1 и тип простыни зависит от типа кровати. Мы не рекомендуем покупать простыни на резинке, они неудобны для постоянной смены белья. Плюс для Болгарии, помимо простыней, мы должны купить пододеяльники из расчета: на каждую двуспальную кровать 2 двуспальных пододеяльника + 4 полуторных, на каждую полуторную кровать 2 полуторных пододеяльника.

Для Италии мы рассчитываем только количество простыней:

На каждую двуспальную кровать лучше закупить 5 двуспальных простыней + 4 простыни на полуторную кровать.

На каждую полуторную кровать закупить 5 простыней на полуторную кровать.

Производя эти расчеты, мы исходили из того, что на полуторной кровати человек пользуется только односпальным одеялом. А на двуспальной возможны варианты – или люди используют 1 двуспальное одеяло или спят под 2 односпальными.

— покрывало на каждую кровать. Покупать только светлых тонов и с возможностью стирки, легкие.
— количество банных полотенец = 2 х на количество спальных мест;
— количество средних полотенец = 2 х на количество спальных мест;
— количество полотенец для ног = 3 шт. на каждый санитарный узел;
— Пляжные полотенца. Это спорный вопрос, но если Вы все же решите купить пляжные полотенца, то рекомендуем купить их отличающиеся от основных банных, но тоже светлых тонов, чтобы их можно было стирать совместно. Количество пляжных полотенец = количеству спальных мест.

Переходим к кухне.

Какая комплектация нам здесь понадобится (мебель и крупная техника у нас уже стоит):

— микроволновка;
— чайник;
— кофемашина;
— кастрюли – не менее 3 шт. большая, средняя, маленькая;
— сковородка – 2 шт: 1 на 28 см, 1 на 22-24 см;
— крышка для сковородки – 1 на 28 см;
— дуршлаг;
— набор для кухни (лопатки, половники и т.п.);
— кухонные полотенца – 4 шт.

— кухонные ножи – 3 шт.: большой, средний, маленький;

— доска для нарезки: 2 шт. Мы рекомендуем пластиковые с силиконовыми ограничителями. Их удобно мыть, они не стучат, не скользят по столешнице и недорого стоят. Не советуем покупать деревянные доски, за ними очень трудно ухаживать, а нам нужно облегчить уборку.

— столовые приборы. Количество зависит от количества спальных мест, но мы рекомендуем: 2 х на количество спальных мест. То есть, если Ваш объект рассчитан на 4 человек, то покупайте набор на 8 человек.

— лоток для столовых приборов в ящик;

— посуда для приема пищи. Глубокие тарелки, неглубокие тарелки маленькие, неглубокие тарелки большие. По 2 х на количество спальных мест. То есть, если объект на 4 человек, то купить нужно по 8 шт. Не имеет смысл покупать дорогую посуду, желательно покупать самые распространенные в данном регионе тарелки и не набором, а лучше по единицам, потому что в случае необходимости потом это легко можно будет доукомплектовать. Покупать нужно пригодные для использования в микроволновой печи и, если у Вас стоит посудомоечная машина, то для использования в ней.

— чашки кофейные и чайные – не меньше, чем ожидаемое количество гостей;
— салатник – 1 средний, 1 большой;
— стаканы для воды – не меньше, чем ожидаемое количество гостей;
— бокалы для вина — не меньше, чем ожидаемое количество гостей. Не нужно покупать бокалы для белого и отдельно для красного вина, достаточно, чтобы были бокалы. Но мы рекомендуем все же не покупать самые дешевые, а купить хоть и недорогие, но более приятные. Подобные мелочи запоминаются и создают атмосферу, а обычно разница между самыми дешевыми, грубыми и достаточно бюджетными, но приятными, не такая большая.

— графин для воды. Это предмет не только прикладной, но и создающий атмосферу, поэтому мы рекомендуем его приобрести. Его можно заменить, например, бутылкой для воды с широким горлышком. Графин может быть и не стеклянным, а, например, бамбуковым. Избегайте пластиковой посуды. Она очень дешево выглядит и, если Вы хотите создать атмосферу все же качественного отдыха, заменяйте пластик, например, деревом.

— маленькие бокальчики для шотов – 6 шт.;

— емкости для хранения соли, перца и сахара. В качестве сахарницы можно купить какую-нибудь красивую прозрачную плотно закрывающуюся дешевую банку. Имейте ввиду, что и в Болгарии, и в Италии достаточно высокая влажность, поэтому сыпучие продукты лучше сохранять в герметично закрывающейся посуде.

— сервировочные салфетки на стол – от 4 шт. Не накрывайте стол клеенкой!!! Это сильно удешевляет вид апартамента и очень портит настроение! А использование скатерти требует ее постоянной стирки. В настоящий момент в магазинах продается много различного вида сервировочных салфеток. Подбирайте прямоугольного размера, не светлые, с хорошо обработанными кромками, чтобы не крошились, не берите рельефные, с крупным плетением, они неудобны для использования и сильно загрязняются между плетениями.

— крышка для микроволновки;
— штопор;
— терка;
— мусорное ведро.

Санузел:

— зеркало. Даже если у Вас самый простой санитарный узел, купите какое-нибудь не самое дешевое зеркало и ни в коем случае не пластиковое. Может быть, можно купить простое зеркало и поставить его в обычную картинную (хорошую) раму. Такой простой штрих сильно меняет ощущение в ванной. Причем, можно не монтировать зеркало в саму раму, а закрепить зеркало, а раму купить на размер больше и закрепить ее отдельно – это сэкономит деньги, но создаст атмосферу.

— ершик в туалет;

— крючки для халатов;

— вешалка-крючок для полотенца для рук;

— вешалка или крючки для банных полотенец;

— полка для принадлежностей для принятия душа;

— держатель туалетной бумаги;

— если в объекте есть гигиенический душ или биде, то рядом с ними тоже необходимы крючки или вешалки для гигиенических полотенец;

— возможно, но не обязательно – мыльница для жидкого мыла;

— небольшое мусорное ведро с педалью.

Настоятельно рекомендуем не покупать стеклянные принадлежности – они легко бьются на кафеле и могут быть небезопасны в санузле. Но также не рекомендуем использовать дешевые пластиковые предметы, если только Ваш объект не относится к объектам самой дешевой категории.

Дополнительно для размещения маленьких детей:
— складная переносная кровать + матрас;
— непромокаемый наматрасник;
— детская простынь – 3 шт.;
— детская маленькая подушка;

— детские маленькие наволочки – 3 шт;

— детский горшок.

Для успешной сдачи в аренду мы рекомендуем Вам сделать профессиональную фотосессию Вашего объекта – красивые фотографии, правильный ракурс покажут Ваш апартамент в самом выгодном свете и помогут повысить спрос на него. Фотосессию Вашего апартамента Вы можете заказать в нашем агентстве. А как лучше сфотографировать объект, на что обращать внимание и как его подготовить к фотосессии))) мы Вам расскажем в следующей публикации.

02.08.2023 no responses
Сдача в аренду жилья на курортах области Бургаса

В связи с повышенным интересом к инвестированию в недвижимость на побережье и многочисленным вопросам, мы составили данную статью в ознакомительных целях.

Информация в данной статье является приблизительной, и точные расчеты привести невозможно, поскольку существует огромное количество параметров, которые изменяются и влияют на финальные расчеты. Кроме того, сдача курортной недвижимости во многом зависит от ответственного и эффективного подхода к вопросу самого собственника.

Жилую недвижимость можно разделить на две категории: жилые квартиры в городе Бургасе и сезонная недвижимость на морских курортах области Бургаса. В данной статье, мы коснемся именно сдачи в аренду недвижимости, находящейся на курортах.

Все цифры приблизительны и расчет сделан на основании цен, действующих по состоянию на январь 2023 года.

Официально в Болгарии летний сезон начинается 1 мая и заканчивается 31 сентября. Что составляет 5 месяцев в году. 5 месяцев это 150 дней (грубо), основной сезон — 70 дней, а высокий сезон — июль – август.

Нужно принимать во внимание, что в Северной части Бургасского залива сезон более короткий, примерно на месяц, по сравнению с г. Созополь по причине того, что в Созополе каждый год в сентябре месяце проводятся фестивали и большое количество граждан Болгарии приезжают на это время просвещаться и отдыхать. В связи с этим активный сезон увеличивается и захватывает сентябрь.

Цена аренды квартиры зависит от многих факторов (время сезона (низкий или высокий сезон), состояние и качество самого апартамента, его оборудования и мебели, расстояние до моря и т.д.).

Пример 1.

Разберем сдачу в аренду недвижимости в г. Созополь и г. Черноморец только в высокий сезон.

1-стайный апартамент или по-другому — студия, стоимостью 39 400 eur.

Стоимость сдачи в аренду студии варьирует от 70 лв (35,8 eur) до 100 лв (51 eur) за ночь. 

Таким образом, если считать 70 дней высокого сезона, то апартамент в сезон «грязными» может приносить от 9100 лв (4 652,75 eur) до 11 900 лв (6 084,37 eur), то есть от 387,72 до 507 eur в месяц.


2-стайный апартамент (апартамент с 1 спальней), стоимостью 70 000 eur.

Стоимость сдачи в аренду апартамента варьирует от 130 до 170 лв/ночь.

Таким образом, если считать 70 дней высокого сезона, то: 70 (дней) х 130 = 9100 лв (4 652,75 eur) или 70(дней) х 170 (лв) = 11 900 лв (6 084,37 eur)/ 12 месяцев = от 387,72 до 507 eur в месяц.

100 (дней) х 130(лв) = 13 000 лв или 100 (дней) х 170 (лв) = 17 000 лв.

Расходы:

— Годовая такса поддержки, если объект находится в комплексе закрытого типа. Средний размер таксы поддержки составляет 15 eur на кв.м недвижимости.

—Уборка/стирка. Среднее время найма 4 дня, таким образом около 25 раз при сезоне в 100 дней, возможна смена белья. Что примерно составляет 90 лв х 25 = 2 250 лв/сезон.

— Электричество — около 80 лв/месяц. Принимая во внимание 100 дней сезона = 240 лв.

— Вода около 120 лв/сезон.

Пример 2.

Сдача в аренду апартамента в течение 100 дней сезона.

2-стайный апартамент 70 000 eur.

Стоимость сдачи в аренду апартамента с 1 спальней (2-стайный), варьируется от 130 до 170 лв/ночь.

Предположим, что на каждый день сезона (100 дней) — полная занятость и средняя цена аренды апартамента с 1 спальней составит 125 лв/ночь х 100 дней = 12 500 лв (приход).

Минус расходы:

— налог на прибыль 10%: 12 500 — 10% = 11 250 лв

— 120 лв за воду = 11 130 лв

— 240 лв электричество = 10 890 лв

— 2 250 лв уборка = 8 640 лв

— 1200 лв такса обслуживание (грубо) = 7 500 лв (3834 eur) (среднее).

То есть доходность от сдачи в аренду составит около 5,5% годовых.

Внешнее управление

На рынке сдачи объектов недвижимости под наем есть фирмы, которые берут объекты под управление. Управляющие комплексами компании также предлагают услуги по сдаче апартаментов в аренду.

Варианты:

Процентовка: 60/40 и 70/30

Процент от: 1. % от прихода

                          2. % от чистой прибыли (20% среднее) — более выгодно.

Стоит обратить внимание, что существуют дополнительные налоги.

Туристический налог Туристический налог 0,71 лв за декларированного туриста (около 140 лв налог за сезон).

Налог за  категоризацию, оплачивается 1 раз в год:

2-стаен апартамент:

100 лв/год в г. Созополь

50 лв/год в г. Черноморец.

Нужно не забывать об амортизации объектов недвижимости, о предоставлении свободного доступа к интернету. Стоимость недвижимости может как увеличиться, так и уменьшиться. Однако, в Болгарии за последние годы стоимость недвижимости только увеличивается.

В случае, если собственник жилья предоставляет высокое качество для отдыха арендаторам во время сезона, арендаторы могут договориться с Вами, как с собственниками жилья о сдаче апартамента без агрегатора (Booking, Airbnb) на следующие сезоны, и, таким образом, 1-3 семьи могут снимать жилье на целый сезон, уменьшая количество расходов на уборку, налоги и другие.

Даже если сдачу апартамента в аренду не рассматривать как самый доходный способ сохранения средств, покупка недвижимости остается одним из самых надежных способов их сохранения и даже преумножения.

При грамотной организации сдачи в аренду некоторые апартаменты могут приносить больше 10% доходности в год.

Собственник может организовать сдачу в аренду апартамента таким образом, чтобы в удобное для себя время он мог самостоятельно пользоваться апартаментом, а в момент его неиспользования апартамент сдавался в аренду.

09.02.2023 no responses
НЕДВИЖИМОСТЬ БОЛГАРИИ

Болгария – страна ЕС, в настоящий момент переживающая бум роста цен на недвижимость. Только за последний год цена квадратного метра здесь выросла в среднем на 30-40%, а спрос начал превышать предложение.

По прогнозам рост цен будет увеличиваться, особенно после вступления Болгарии в Еврозону в 2024 году и после ожидаемого вступления Болгарии в Шенген осенью 2023 года.

Это страна, в которой можно приобрести недвижимость на море и в горах, на бальнеокурортах с минеральными водами, в городах и селах. Предложения о продаже недвижимости самые разнообразные.

Для наших клиентов мы предлагаем небольшой экскурс по возможным вариантам покупки недвижимости в Болгарии.

Прежде всего, мы бы рекомендовали определиться с бюджетом предполагаемой покупки. Почему мы предлагаем начинать не с квадратных метров или с места? Потому что в Болгарии рынок недвижимости очень разнообразен и одинаковое количество квадратных метров можно приобрести по самым разнообразным ценам.

Вторым этапом необходимо сделать принципиальный выбор места нахождения недвижимости – на море, в горах, на бальнеокурорте (желательно с указанием решаемых проблем со здоровьем), в столице или других городах или в селе.

Для шага три необходимо владеть информацией о том, какую же недвижимость строят и предлагают к покупке в Болгарии и чем один вариант предпочтительнее другого.

Апартаменты в городских домах. Сразу уточню, что слово «апартамент» означает квартиру, это не является каким-то статусом с ограничениями, наоборот, это самый высокий статус жилой недвижимости. Это обычные квартиры, разных размеров и параметров (от студий, размером 20 кв.м, до элитных квартир). Апартаменты располагаются как в больших городах, так и в маленьких, в том числе, на побережье. Обыкновенно к каждому апартаменту прилагается также склад внутри квартиры или «мазе» (небольшое подвальное помещение) или/и «таванское помещение» (небольшое чердачное помещение). В обычных домах отсутствует такое понятие, как «коммунальные платежи». Расходы по содержанию дома (оплата израсходованного общего электричества и воды, обслуживание лифта, оплата работы уборщицы и др. подобные) определяются общими собраниями собственников, управляющие компании работают только в новых элитных и больших домах и только по решению общих собраний собственников. Преимуществом таких апартаментов является наличие городской инфраструктуры (больниц, поликлиник, магазинов, детских садов, детских площадок, школ и т.д.), отсутствие коммунальных платежей и управляющих компаний. Например, в Бургасе, покупая квартиру, как бонус Вы получаете доступную инфрастуктуру, а также широкий песчаный пляж, попасть на который можно через красивейший Морской парк.

Апартаменты, таун-хаузы, отдельные дома в комплексах. Комплексы могут быть эконом- или элит- классов. Чаще всего комплексы расположены в элитных районах побережья, или на горных курортах, помимо домов оснащены бассейнами, парковочными местами, местами отдыха и спорта. Покупка недвижимости связана с необходимостью заключения дополнительных договоров об обслуживании комплекса, что, с одной стороны, снимает с собственника недвижимости вопрос об  обслуживании и поддержании общих частей комплекса (ландшафтный дизайн, уборка, поддержка бассейнов), но, с другой стороны, накладывает на собственника расходы по оплате услуг управляющей компании. Приблизительная стоимость услуг управляющих компаний в настоящий момент варьирует от 8 до 15 евро (без НДС) с квадратного метра недвижимости в год.

Земельные участки. На море, в горах, в городах и селах. Особенностью этого варианта выбора является то, что в Болгарии введено строгое понятие «статус земли», исходя из которого, есть земли пригодные и не пригодные для застройки. Есть земли, которые можно перевести из одного статуса в другой и такие, перевод которых запрещен законом. Существуют специально отведенные территории, на которых строительство категорически запрещено в силу закона. При покупке земли потенциальному покупателю необходимо на первых же этапах детально ознакомиться со всеми параметрами предлагаемых земельных участков.

Дома или земля в селах. Большинство болгарских сел имеет центральные водопровод и канализацию, поддерживаются в достойном состоянии, включая дороги. Существуют удивительно красивые места, рядом с водохранилищами, или недалеко от моря, в горах или на реках.

Дома элит сегмента. Это могут быть отдельно стоящие дома с земельным участком или дома в комплексах элит класса. Второй вариант снимает с собственника хлопоты по поиску способов обслуживания своего имущества, но обязывает заключить договор с управляющей компанией, которая обслуживает все другие объекты в комплексе.

В Болгарии на побережье Черного моря существуют два крупных города, в которых и вокруг которых строится и продается недвижимость – Бургас и Варна.

Наша фирма занимается предоставлением комплекса услуг по приобретению недвижимости на территории Общины Бургас, Болгария. Однако, мы можем подобрать варианты покупки и в других регионах Болгарии.

На протяжении нескольких лет по опросу граждан Болгарии город Бургас был признан лучшим городом для жизни в Болгарии. Болгары считают, что именно Бургас отвечает требованиям безопасного и комфортного проживания. Бургас очень динамично развивающийся город. Сам город расположен на побережье Черного моря, имеет песчаный пляж, Морской парк, протяженностью 7 км. Окружен прибрежными древними городами, которые манят своей архитектурой и колоритом — Созополь, Несебр.

Бургас является бальнеокурортом – в самом городе расположены Бургасские минеральные бани с минеральной водой, Солницы с грязелечением соленого Атанасовского озера, на расстоянии 30 км от Бургаса находится известный своим грязелечением город Поморье. Недалеко от Бургаса протекает удивительная река Ропотамо и расположилась мистическая горная цепь Странджа.

Здесь комфортно жить и приятно отдыхать.

26.01.2023 no responses