HE 
RU 
BG 
איך לקנות נכס בבולגריה? שלבי הדרך להשלמת עסקת רכישה ומכירה
קורא יקר שלנו, החלטת לקנות נכס בבולגריה וברצונך להבין איך לעשות זאת? המלצות אלו הן בשבילך.
קודם כל, אתה צריך להחליט על מקום הרכישה. מה אתה רוצה? יָם? הרים? אתרי נופש של ריפוי במים? באיזה חלק בבולגריה אתה מעוניין? בולגריה מגוונת מאוד בהצעות...
על מנת להחליט צריך להכין שיעורי בית - לחפש מידע דרך האינטרנט, בכל אמצעי זמין אחר, ורק לאחר מכן, בעת הגשת הבקשה, לדון ספציפית בנושא המיקום עם מתווך.
הנקודה השנייה היא להחליט על מטרת רכישת נכס. האם אתה רוצה לעבור לבולגריה למגורי קבע?? או שאתה רוצה לבוא להתרווח בבית שלך? קריטריון זה קשור קשר הדוק לקריטריון הראשון - עם קביעת המקום. כי לחיים ולרוגע יש צורך לקבוע סדרי עדיפויות אחרת.
האם אתה צריך בתי ספר או אוניברסיטאות בקרבת מקום? אולי אתה צריך מרכז שיקום בקרבת מקום. ציין היטב את העדפותיך.
רוצים לקנות יותר בזול בשלב הבנייה, כדי שתוכלו למכור מיד כשהמחיר יעלה? או שאתם צריכים נכס שכבר בנוי שאתם רוצים להשכיר?
האם אתם מתכננים להשתמש במתקן בעצמכם ולכמה זמן בשנה?
שכירות לטווח ארוך כרוכה ברכישת נדל"ן בסביבה עירונית, בעוד שהשכרות לטווח קצר (יומיות) הן לרוב נדל"ן נופש, דבר המצביע על קרבה לים ועל נוכחות של תשתית נוחה לבילוי - בריכות שחייה, למשל, בילויים וכדומה.
אם אתם מתכננים להשתמש בנכס בעצמכם (מה שלא מוציא מהכלל את השכרתו בתקופות היעדרותכם), אז, בהקשבה לעצת הסוכן, עדיין כדאי להתמקד בהעדפותיכם.
אך אם אתם רוצים לקנות רק למטרת מכירה חוזרת או השכרה, בקשו מתווך שייתן לכם ייעוץ מקצועי באיזה נכס והיכן כדאי לבחור לשם כך.
לגבי השכרות לטווח קצר, תחילה עליך לשאול את עצמך את השאלה: האם אתה יכול ואיך אתה יכול לארגן את תהליך ההשכרה?
אם אנחנו מדברים על נדל"ן נופש ליד הים, אז אולי בתקופות של היעדרותך חלק מקרובי המשפחה, החברים והמכרים שלך יכולים להשתמש בו על בסיס שכירות.
הדבר הבא שאתה צריך להחליט הוא תקציב הרכישה שלך, כי המחיר הוא אחד הקריטריונים העיקריים לחיפוש שלך.
הקריטריון העיקרי הרביעי הוא ההעדפות שלך לסוג האובייקט. מה אתה רוצה? דירת שניים או שלושה חדרים? סטוּדִיוֹ? רוצים נכס נופש במתחם בו יהיו בריכות שחייה משותפות, גינון, חניה, שעליו אתם מוכנים לשלם מה שנקרא דמי תמיכה שנתיים? רוצים דירה בבניין דירות למגורים? או שאתם רוצים בית עם מגרש או בית עירוני?
הבחירה קשורה ישירות לפרמטרים קודמים מוגדרים בבירור.
כלומר , לפני השלב המרכזי - שלב חיפוש הנדל"ן, כדאי לחשוב היטב על הקריטריונים העיקריים שלפיהם יתבצע חיפוש זה.
שוב: כדי לחפש נכון נכס לפי בקשת הקונה, המתווך זקוק להנחיות הבאות:
1. מקום
2. מטרת הרכישה
3. מחיר
4. סוג הנכס
לעתים קרובות שואלים אותנו השאלה: "האם כדאי לי לקנות מוסך או מקום חניה"?
התשובה שלנו ברורה: אם אפשר, צריך לקנות חניה.
גם אם אין לך רכב, מקום חניה מגדיל את ערך הנכס שלך. אם אתם עומדים להשכיר נכס, נוכחות של חניה מעלה מאוד את דירוג הנכס שלכם. קשה למצוא חניה הן בערים ובעיירות הנופש והן באזורי מגורים. מחירי מקומות חניה ומוסכים עולים במהירות כאשר הביקוש אליהם עולה כל הזמן.
לעיון, נכון לקיץ 2024, העלות הממוצעת של מקום חניה בסופיה היא 45,000 אירו, המקסימום הוא 90,000 אירו, בבורגס העלות הממוצעת של מקום חניה היא 25,000 אירו, המקסימום הוא 75,000 אירו.
כָּך... ניסחת בקשה לחיפוש חפץ, שוחחת על הפרמטרים עם המתווך, התאמת את הפרמטרים במידת הצורך ו...מה קורה אחר כך? כיצד מתבצע החיפוש?
מתווכים שונים עובדים אחרת. מישהו ישלח לך תמונות או תיאורים, קישורים לאתר אינטרנט או ימתין לבואך.
אנו עוקבים אחר הצעות לפי בקשת הקונה ויחד עם הקונה, מציינים את האובייקטים שמצאו חן בעינינו. אחר כך פוסלים חפצים לא רלוונטיים או מזויפים (לצערי, גם כאן אפשר להיכנס לפרסומות כאלה), ומסדרים תצוגות של אובייקטים שבאמת רלוונטיים ומוצעים למכירה.
בשלב הצפייה אנו ממליצים להצטייד בעט ונייר ולהקפיד להקליט בעצמך, איכשהו לשקף בעצמך מה אתה צופה, מה אתה רואה, אילו רשמים יש לך, שאלות, כי אם אתה מסתכל יותר מ -3 אובייקטים אתה עלול לשכוח או להתבלבל. תרשמו! המשימה שלך היא לאסוף את המידע המרבי להרהור נוסף. האם כדאי לצלם? כן, אם הבעלים או נציגו יסכימו לכך. אך ייתכן שהתמונות לבדן אינן מספיקות, מכיוון שגם הן יכולות להתבלבל. עט! נייר! אנו משקפים את רשמינו! במהלך הצפיות, פרוטוקול הצפייה באובייקטים מתבצע, מסמך המאשר כי צפית באובייקט מסוים בתיווך של סוכנות מסוימת.
לאחר בחירת חפץ, אתם, בעזרת מתווך עוברים למשא ומתן לגבי רכישתו.
לאחר בחירת חפץ, אתם, בעזרת מתווך עוברים למשא ומתן לגבי רכישתו.
גם הרכישה שלו תהיה מורכבת מכמה שלבים.
שלב מספר 1.ביצוע הפקדה. פיקדון טיפוסי, בהתאם למחיר הנכס, יכול להיות בסביבות 1000-2000 יורו. פיקדון הוא ערובה לכוונות הקונה לקנות חפץ ספציפי וערובה לכוונות המוכר למכור חפץ זה לקונה הזה במחיר שהוסכם על הצדדים.
על הקבלה (או הסכם הפיקדון) לציין זאת, וכן לתאר בפירוט את הנכס ומחיר מכירתו, לקבוע את התקופה שבה מתחייבים הצדדים לערוך הסכם מקדמי או, אם הנכס מוכן לביצוע מהיר, מכירה, התקופה לעריכת שטר נוטריוני.
יש להחזיר את הפיקדון לקונה במעמד החתימה על החוזה המקדמי (או, בהתאם, עם כריתת השטר הנוטריוני, אם החוזה המקדמי לא נערך), והוא נשאר בידי המוכר כפיצוי אם הקונה, ללא אשמת המוכר, מסרב לרכישה.
שלב מספר 2. הכנה וכריתת הסכם ראשוני. בבולגריה, הסכם מקדמי הוא מסמך משפטי מחייב. אנחנו בהחלט נפרסם מידע נוסף על אילו תנאים חיוניים הוא צריך לכלול, למה צריך לשים לב כשמסיימים אותו, איך הוא מגן על הצדדים שלו, כי מדובר במסמך מאוד רציני ורב היקף שראוי לתשומת לב מיוחדת.
אם אינך דובר בולגרית, אז ההסכם שאתה מסכם חייב להיות בשתי שפות - בולגרית והשפה שאתה דובר, כמו גם השפה שהבנק שלך צריך כדי להעביר כסף עבור הנכס.
הטקסט של החוזה המקדים מסופק בדרך כלל על ידי המוכר או משרד תיווך מסייע בהכנתו.
המשימה של הצדדים להסכם זה היא להבין את כל הזכויות והחובות שהוא קובע. המשימה של הסוכנות המייצגת את כל אחד מהצדדים היא לסייע בסיום הסכם מאוזן.
על הסוכנות המייצגת את הקונה לבדוק את הנכס לנוכחות/היעדר שעבודים.
כאן אנו רוצים לסטות מהנושא ולדבר על תכונה אחת בעת מכירת נדל"ן בולגרי, שיכולה להפוך לבעיה עצומה עבור הקונה אם הוא לא מודע לכך.
בבולגריה אין איסור על מכירה ורכישה של נדל''ן המשועבד במשכנתא. אותו מצב קיים במדינות אחרות באירופה. זו לא הונאה. אלו הן מאפיינים של חקיקה ופרקטיקה.
ניתן לקנות ולמכור נכסים עם משכנתא. המשימה העיקרית של הקונה היא לדעת האם קיימת משכנתא על הנכס או לא. אם כן, קיימות מספר אפשרויות לפתרון בעיה זו:
- קונים - אזרחי בולגריה יכולים לקנות נדל"ן כזה על ידי העברת ההלוואה לעצמם,
- או על הצדדים לעסקה להסכים על הליך פירעון ההלוואה והסרת המשכנתא
אם אין לקונה כוונה או יכולת להעביר לעצמו את ההלוואה הבנקאית, אין הוא יכול לקנות נכסשיש לו משכנתא מבלי לקבוע בכתב את התחייבויות המוכר להסיר שעבוד זה תוך פרק זמן מסוים ובתנאים מסוימים!!!
בעת עריכת שטר נוטריוני נוטריונים מבקשים אישור אלקטרוני על קיומם או היעדר שעבוד. עם זאת !!!
אנחנו רוצים למשוך את תשומת לבכם! מתווך מקצועי, הגון, הבקיא בנושא ועוזר לקונה חייב בטרם כריתת הסכם מקדמי לקבל אישור נייר על היעדר/קיומם של שעבודים ולהודיע על כך. אם מתגלים שיעבודים, אזי המשימה של המתווך היא להבין האם יש אפשרות עבורך לרכוש בבטחה את הנכס הזה ולהציע לך את כל מגוון האפשרויות.
המתווך גם מחויב לבדוק שעבודים ביום ביצוע השטר הנוטריוני. וזה השלב הבא: עריכת שטר נוטריוני.
נתחיל עם חובות ומסים נוטריוניים שיש לשלם בעת ביצוע עסקה נוטריונית.
גודלם המשוער הוא כ-4% ממחיר המכירה עליו הסכימו הצדדים או, אם מחיר זה נמוך ממחיר המס, אז משווי המס. עלויות אלו מורכבות מדמי נוטריון ורישום וכוללות גם מסי העברת בעלות מקומיים. אם אינך דובר בולגרית, תצטרך לשלם עבור שירותי המתורגמן. בפועל, כל העלויות הדרושות להעברת הבעלות משולמות על ידי הקונה.
לשם ביצוע שטר נוטריון, על המוכר לספק לנוטריון:
- תוכניות קדסטרליות של נכס וקרקע (אם הקרקע נמכרת גם כן). ניתן להזמין אותם בתשלום באמצעות נוטריון.
- הערכת המס של האובייקט (והקרקע, אם הקרקע נמכרת)
- קביעת מסמכים על האובייקט שנמכר.
אצל נוטריון הצדדים יחתמו על כל מיני הצהרות שהנוטריון עצמו יכין עבורם. חבילת ההצהרות הללו משתנה באופן חוקי מעת לעת. אבל אלה, למשל, הצהרות על מצב אזרחי, הצהרות על האם הצדדים מחזיקים בתפקיד ציבורי, הצהרות על מקור הכסף, בין היתר.
מעשה הנוטריון עצמו, הטקסט שלו, יכול להיעשות על ידי עורך הדין של היזם, עורך הדין של הקונה, או נוטריון.
מי יכין את הטקסט של שטר נוטריון להחליט בינם לבין עצמם הצדדים של העסקה. בדרך כלל, אם אתה קונה אובייקט ראשוני, הטקסט של שטר נוטריון מוכן על ידי נוטריון או עורך דין של המוכר. עם זאת, אם הקונה משלם עבור שירותיו של עורך דין, אז עורך הדין של הקונה יכול לעשות את הטקסט.
על פי הכלל הכללי, הנוטריון שיש לו את העסקה יכול להיבחר על ידי הקונה, מכיוון שזו ההגנה הנוספת שלו. עם זאת, אם אתה קונה את האובייקט הראשוני, אז הנוטריון יוצע לך על ידי היזם המוכר, שכן בדרך כלל נוטריון זה מכיר את כל המסמכים העיקריים ואת הניואנסים של הבית המסוים הזה ואת הרישום של העסקה הוא פשוט יותר רציונלי עבור כל הצדדים. לפעמים אין בחירה של נוטריון עבור הצדדים, שכן רק נוטריון אחד עובד באזור מסוים.
ישנם אזורים בהם נוטריונים עמוסים יתר על המידה ויש להמתין לרישום שטר נוטריון-זהו מצב אובייקטיבי שלעתים קרובות לא המתווך, המוכר או עורך הדין יכולים להשפיע מעט. אם סוכן אומר לך את זה, תאמין לי, הוא לא מרמה אותך, הוא-בדיוק כמוך, מעוניין להשלים את העסקה במהירות.
יש לשלם את הנכס במלואו עד למועד רישום שטר הנוטריון או שהתשלום יכול להתרחש ביום רישום שטר הנוטריון.
יש לספק לנוטריון ראיות להסדרים שאינם במזומן בין הצדדים.
יתר על כן, שימו לב, שגיאה נפוצה מאוד כאן.
כשאומרים לך שיש להעביר כסף מחשבון בולגרי לחשבון בולגרי, מדובר במידע שגוי. על פי חוק הנוטריונים, על הנוטריון לוודא שמחיר הנכס ישולם בהעברה בנקאית באמצעות בנקים המוסכמים על ידי הצדדים. אין חשיבות למדינה בה נמצאים חשבונות הבנק של המוכר והקונה. הנוטריון זקוק רק למסמכים המאשרים כי המחיר המלא של הנכס המצוין בשטר הנוטריוני הועבר על ידי הקונה לחשבון הבנק של המוכר הנמצא בכל מדינה - בולגריה, צ'כיה, גרמניה, רוסיה, ישראל וכו.
אם התשלום האחרון עבור החפץ נעשה ביום הנוטריון, העסקה עצמה אצל הנוטריון נראית כך:
הצדדים נפגשים אצל הנוטריון, קוראים את השטר הנוטריוני, במידת הצורך, הוא מתורגם לשפה אחרת על ידי מתרגם הנוכח במשרד הנוטריון, חותמים על השטר הנוטריוני וההצהרות הנדרשות. הקונה משלם את התשלום האחרון באמצעות הבנק ולנוטריון נמסרים מסמכים המאשרים תשלום שלא במזומן עבור הנכס במחיר שהוסכם על הצדדים באמצעות חשבונות בנק המוסכמים על ידי הצדדים.
רק לאחר בדיקת החישובים, מגיש הנוטריון את השטר הנוטריוני לרישום לסוכנות הרישום. וביום השלישי לאחר הרישום הנוטריוני, מקבל הקונה באותו משרד נוטריון שטר נוטריון רשום כבר.
וכך הופך קונה פוטנציאלי לבעל של נדל"ן בולגרי!
(אגב, אם אתם מוכרים וברצונכם לקבל העתק מהשטר הנוטריוני, אל תשכחו לשאול על כך את הנוטריון במעמד השלמת העסקה)
הבה נבהיר שוב בקצרה מאילו שלבים מורכבת כל הרכישה של נדל"ן בולגרי:
שלב 1 הקונה משלים את קריטריוני החיפוש
שלב 2: החיפוש עצמו
שלב 3: ביצוע הפקדה
שלב 4: ביצוע חוזה מקדים, ביצוע חוזה מקדים. אם האובייקט מוכן למכירה בזמן הקצר ביותר האפשרי, כלומר, הוא כברבנוי ויש לו את כל המסמכים הדרושים להנפקת שטר נוטריון, והקונה אינו זקוק לחוזה מקדים כדי לשלם את מחיר הנכס, ניתן לדלג על שלב זה.
שלב 5: רישום שטר נוטריון
רכישה מוצלחת!
