Архивы О Болгарии - Realta

За България

Как да закупите имот в България: Основните етапи на сделката през 2026 година

Скъпи наш читател, решихте ли да купите имот в България и бихте искали да разберете как да го направите? Тези препоръки са за вас. В тази статия ще анализираме подробно всички етапи на закупуване на имот в България, така че пътят ви до къщата край морето да е безопасен и разбираем.

Откъде да започнете: формиране на заявка и избор на местоположение

Преди всичко, е необходимо да определите мястото на покупката. Какво искате? Море? Планина? Балнео-курорти? Коя част от България Ви интересува? България е много разнообразна с предложения.
За да определите какво искате, Вие трябва да направите домашна работа – търсете информация в интернет, чрез всякакви други достъпни начини и вече след това, формирайки запитването, специално обсъдете въпроса на мястото с брокера.

Като втора точка трябва да определите целта на покупката на недвижимото имущество. Вие искате да се преместите в България за постоянно местожителство? Или желаете да идвате и да си почивате в своето жилище? Този критерий тясно е свързан с първия – с определението на мястото. Защото за живот и за отдих е необходимо по различен начин да се поставят приоритетите.

Трябват ли Ви наблизо училища или университети? Възможно Ви е необходимо да има наблизо рехабилитационен център. Добре формулирайте Вашите предпочитания.

Искате да закупите по-евтино на етап на строителство, за да може след това веднага да продадете при повишаване на цената? Или Вие искате вече построен обект, който да отдавате под наем?

Планирате ли да използвате обекта сами и колко време в годината?
Дългосрочният наем предполага покупката на недвижимо имущество в градска среда, а краткосрочният (на ден) – това е по-често курортно недвижимо имущество, предполагащо близост до морето и наличие на удобна инфраструктура за отдих – басейни, например, развлечения и подобни.

Ако Вие предполагате да използвате обекта сами (което не изключва и неговото отдаване под наем по време на Вашето отсъствие), то, слушайки съветите на брокера, следва все пак да се ориентирате именно на своите предпочитания.
Но ако Вие искате да купите само с цел да препродадете или да отдавате под наем, помолете брокера да Ви даде професионален съвет, какво недвижимо имущество и къде е по-добре да го изберете.

По повод краткосрочното отдаване под наем е необходимо задължително предварително да си зададете въпроса: Можете ли Вие и как Вие можете да организирате процеса на отдаването под наем.
Ако ние говорим за курортно недвижимо имущество до морето, то, възможно, в периодите на Вашето отсъствие то може да се използва на условия под наем от някакви Ваши роднини, приятели и познати.

Следващото, което Вие трябва да определите – е бюджетът на покупката, защото цената се явява един от основните критерии за търсене.

Критерии за избор на обект: от едностаен апартамент до къща с парцел

Четвъртият основен критерий – е Вашите предпочитания по вида на обекта. Какво искате? Двустаен или тристаен апартамент? Студио? Вие искате курортно недвижимо имущество в комплекс, където ще има общи басейни, озеленения, паркинг, за които Вие сте готови да заплащате ежегодно така наречената такса поддръжка? Вие искате апартамент в жилищна много апартамента сграда? Или искате къща с парцел, или таунхаус?
Изборът пряко е свързан с ясно формулираните предишни параметри.

Тоест преди основния етап – етапът на търсене на недвижимо имущество, Вие следва добре да обмислите основните критерии, по които това търсене ще се осъществява.

Още веднъж: за коректно търсене на обект на недвижимо имущество под запитване на купувача, брокерът има нужда от следните ориентири:
1. Място
2. Цел на покупката
3. Цена
Вид на обекта

Често ни задават въпроса: „а необходимо ли е да се купува гараж или паркомясто?“

Нашият отговор е еднозначен: ако има такава възможност, трябва да се закупи паркомясто.

Дори ако Вие нямате автомобил, наличието на паркомясто повишава ликвидността на Вашия обект. Ако Вие имате намерения да отдавате обекта под наем, наличието на паркомясто силно повдига рейтинга на Вашия обект. И в града и курортните градчета, и в жилищните и в курортни райони е трудно да се намери място за паркиране. Цените за паркоместа и гаражи стремително растат, тъй като запитването им постоянно се увеличава.

За ориентир, по състояние на лято 2024 година, средната стойност на паркомясто в София е съставяла 45000 Евро, максималната – 90000 Евро, в Бургас средната стойност на паркомясто – 25000 Евро, максималната – 75000 Евро.

И така… Вие сте формулирали запитването за търсене на обекта, обсъдили сте параметрите с брокера, при необходимост, коригирали сте параметрите и… какво става след това? Как се осъществява търсенето?

Различните брокери работят по различен начин. Някой ще Ви изпраща снимки или описания, линкове на сайт или ще чака да пристигнете.

Ние правим мониторинг на предложенията по запитване на купувача и съвместно с купувача, опирайки се на нагледността, отделяме харесаните варианти. А след това отсейваме обектите, които се явяват неактуални или фейк ( за съжаление, тук може да се попадне и на такива обяви), и организираме огледи на обектите, които, действително, са актуални и се предлагат за продажба.

На етапа на огледите ние препоръчваме да имате химикал и хартия и задължително да записвате самостоятелно, отразявайки по някакъв начин за себе си, какво гледате, какво виждате, какви впечатления имате, въпросите, защото, ако погледнете повече от 3 обекта, Вие може да забравите или да се объркате. Записвайте си! Вашата задача – е да съберете максимум информация за по-нататъшно размишление. Има ли нужда да си правите снимки? Да, ако собственикът или неговият представител дадат съгласие за това. Но само снимките могат да не са достатъчни, тъй като в тях може да се объркате. Химикал! Хартия! Отражение на своите впечатления!

По време на огледите се оформя Протокол на оглед на обектите – документ, потвърждаващ, че Вие сте оглеждали конкретния обект при посредничество с конкретната агенция.

След избор на обекта, Вие с помощта на посредник – брокер, преминавате към преговори по повод неговото придобиване.

Етапи на закупуване на недвижими имоти в България

Неговата покупка също ще се състои от няколко етапа.

Етап 1: депозит и резервация

Внасяне на депозит. Обикновеният депозит в зависимост от цената на обекта може да бъде около 1000-2000 евро. Депозитът – е гаранцията на намеренията на купувача да закупи конкретен обект и гаранция за намеренията на продавача да продаде този обект имено на този купувач за съгласуваната от страните цена.

В депозитната разписка (или депозитния договор) трябва да бъде посочен, а както и подробно описан, обектът и цената на неговата продажба, установеният срок, в течение на който страните се задължават да сключат предварителния договор, или, ако обектът е готов за бърза продажба, срокът за сключването на нотариалния акт.

Депозитът трябва да бъде върнат на купувача при подписване на предварителния договор (или съответно при сключването на нотариалния акт, ако предварителният договор не се оформя), и остава при продавача като компенсация, ако купувачът без вина на продавача се отказва от покупката.

Етап 2: предварителен договор

Подготовка и сключване на предварителен договор. На територията на България предварителният договор – е юридически задължаващ документ. За това, какви съществени условия той трябва да включва, на какво следва да се обърне внимание при неговото сключване, как той защитава неговите страни ние задължително ще споделим допълнителна информация, защото това е много сериозен и обемен документ, заслужаващ специално внимание.

Ако Вие не владеете български език, то сключваният с Вас договор трябва да бъде на два езика – български и на този език, който Вие владеете, а както и на този език, който е необходим за Вашата банка за превеждането на пари за обекта.
Текстът на предварителния договор обикновено се предоставя от продавача или в неговото съставяне помага агенцията за недвижими имоти.

Задачата на страните по този договор е да разберат всички права и задължения, които той установява. Задачата на агенцията, представляваща която и да е било страна – е да съдейства в сключването на балансиран договор.

Етап 3: Проверка за тежести (ипотеки)

Агенцията, представляваща купувача, трябва да провери обекта за наличие/отсъствие на обременения.

Тук ние искаме да се отклоним от темата и да разкажем за една особеност при продажбата на българско недвижимо имущество, която може да се превърне за купувача в огромен проблем, ако той не знае за него.

На територията на България продажбата и покупката на недвижимо имущество, обременено с ипотека, не е забранено. Същата ситуация съществува и в други европейски държави. Това не е мошеничество. Това са особености на законодателството и практиката.

Обектите под ипотека могат да се продават и да се купуват. Основната задача на купувача е да знае обекта има ли ипотека или не. Ако има такава, то има няколко варианта за решение на този въпрос:

- купувачите – български граждани могат да закупят такова недвижимо имущество, превеждайки кредита върху себе си,

- или страните на сделката трябва да съгласуват реда на погасяването на кредита и премахването на ипотеката.

В случай ако купувачът няма намерения или възможности да преведе банковия кредит върху себе си, не може да купува обектана който има ипотека без установяване на писмено задължение на продавача, в определен срок и при определени условия, тези обременения да се премахнат!!!

Нотариусите при оформянето на нотариалния акт запитват електронна справка за наличие или отсъствие на обременения. Обаче!!!

Ние искаме да обърнем Вашето внимание! Професионално порядъчният разбиращ предмета брокер, помагащ на купувача, задължително ПРЕДИ! Вашето сключване на предварителния договор сам ще получи в хартиен вид удостоверение за отсъствие/наличие на обременения и ще Ви извести за това. Ако обременения бъдат открити, то задачата на брокера е да разбере, съществува ли вариант за безопасна покупка от Вас на този обект и ще Ви предложи цялата палитра от възможности.

Брокерът също така е задължен да направи проверка за обременения и в деня на оформянето на нотариалния акт. И това е следващият етап: оформяне на нотариален акт.

Етап 4: нотариално оформяне и данъци

Ще започнем от нотариалните такси и данъци, които трябва да бъдат заплатени при нотариалното оформяне на сделката.

Приблизително техният размер съставя около 4% от съгласуваната от страните продажна цена или, ако тази цена е по-ниска от данъчната, то от данъчната стойност. Тези разходи състоят от нотариални такси и такси за регистрация, както и включват местни данъци за преход на право на собственост. Ако Вие не владеете български език, ще е необходимо да се заплатят и услугите на преводач. По практиката всички разходи, необходими за превод на право на собственост, се заплащат от купувача.

За оформяне на нотариалния акт продавачът трябва да предостави на нотариуса:

- кадастрални схеми на обекта на недвижимо имущество и земята (ако се продава и земята). Те могат на платена основа да бъдат поръчани чрез нотариуса.

- данъчна оценка на обекта (и земята, ако се продава и земята).

- право установяващи документи на продавания обект.

При нотариуса страните ще подписват всевъзможни декларации, които за тях ще подготви нотариусът. Пакетът на тези декларации периодично законодателството променя. Но това са, например, декларация за гражданско състояние, декларации за това, заемат ли страните държавни длъжности, декларации за произход на парите и други.

Изготвянето на самия нотариален акт, неговият текст, може да направи или адвокатът на строителя, или адвокатът на купувача, или нотариуса.

Кой ще подготвя текста на нотариалния акт ще решат помежду си страните на сделката. Обикновено, ако Вие купувате първичен обект, текстът на нотариалния акт се подготвя от нотариуса или адвоката на продавача. Обаче, ако купувачът заплаща услугите на адвокат, то текстът може да направи и адвокатът на купувача.

По общо правило нотариусът, при когото ще се оформя сделката, може да избере купувачът, тъй като това е неговата допълнителна защита. Обаче, ако Вие купувате първичен обект, то нотариусът ще Ви бъде предложен от продавача –строител, тъй като обикновено този нотариус е запознат с всички основни документи и нюанси на тази конкретна сграда и оформянето на сделката при него е по-лесно и рационално за всички страни. Понякога няма никакъв избор на нотариус за страните, тъй като в конкретния регион работи само един нотариус.

Има райони, в които нотариусите са пренатоварени и за оформянето на нотариалния акт трябва да се чака – това е обективна ситуация, на която често нито брокерът, нито продавачът, нито адвокатът не могат да повлияят. Ако за това Ви е казвал Вашият агент, повярвайте, не Ви лъже, той – също като Вас, е заинтересуван в бързото завършване на сделката.

Обектът на недвижимо имущество към момента на оформянето на нотариалния акт трябва да бъде напълно изплатен или заплащането може да се произвежда в деня на оформянето на нотариалния акт.

На нотариуса трябва да бъдат предоставени като доказателства банкови плащания между страните.

При което, обърнете внимание, тук много често се среща грешка.

Когато Ви казват, че парите трябва да бъдат преведени от българска сметка на българска сметка – това е неправилна информация. По закона за нотариата, нотариусът е длъжен да се удостовери, че цената на недвижимото имущество е заплатена по банков път чрез съгласуваните от страните банки. Държавата, в която се намират банковите сметка на продавача и купувача няма значение. На нотариуса са достатъчни документи, потвърждаващи, че пълната цена на обекта, посочена в нотариалния акт, е преведена от купувача на банковата сметка на продавача, намираща се в която и да е било държава – в България, в Чехия, в Германия, в Русия, в Израел и т.н.

Ако последната вноска за обекта се осъществява в деня на нотариата, то самата сделка при нотариуса изглежда по следния начин:

Страните се срещат при нотариуса, прочитат нотариалния акт, ако е необходимо, го превежда на друг език присъстващия в нотариата преводач, подписват нотариалния акт и необходимите декларации. Купувачът чрез банката заплаща последната вноска и предоставя документите на нотариуса, потвърждаващи банковия превод по обекта по съгласуваната от страните цена чрез съгласуваните от страните банкови сметки.

Само след проверката на сметките нотариусът отнася нотариалния акт за неговата регистрация в Агенцията по регистрация (Агенция по вписванията). И на третия ден след нотариалното оформяне купувачът в същата нотариална кантора получава вече регистрирания нотариален акт.

И по този начин потенциалният купувач става собственик на българско недвижимо имущество!

(Между другото, ако Вие се явявате продавач и искате да получите копие на нотариалния акт, да не забравите да помолите за това нотариуса в момента на оформянето на сделката).

За да обобщим: 5 стъпки към собствеността

Още веднъж кратко ще уточним, от какви етапи се състои покупката на българско недвижимо имущество:
Етап 1: оформяне от купувача на критериите за търсене
Етап 2: самото търсене
Етап 3: внасяне на депозит
Етап 4: сключване на предварителен договор, изпълнение на предварителния договор. Ако обектът е готов за продажба, в най-кратко време, тоест той вече е построен и за него има всички необходими документи за оформянето на нотариалния акт, а купувачът за заплащането на цената на недвижимото имущество, не трябва предварителен договор, този етап може да бъде пропуснат.
И етап 5: оформяне на нотариалния акт

Успешна покупка!

04.01.2025 no responses

Инвестиции в чуждестранни недвижими имоти: ръководство за израелци.

Вие сте израелец и разглеждате инвестициите в чуждестранни недвижими имоти като начин да запазите капитала? Вие сте израелец от средната класа. Имате някаква сума безплатни пари, които искате да инвестирате поне за да се предпазите от инфлация и в идеалния случай тази инвестиция да генерира възвръщаемост. В същото време не сте голям специалист по икономика, не разбирате спецификата на инвестиционните фондове или криптовалутата. Най-вероятно вашето мнение ще падне върху потенциала на пазара на недвижими имоти, знаете, че растежът в този сектор е стабилен и цените наистина растат с скокове и граници. Но размерът на вашите спестявания не ви позволява да инвестирате в нещо повече или по-малко прилично в границите на обещаната земя. Чували сте малко за пазара на недвижими имоти в чужбина, най-вероятно някой от вашите познати или познати познати е купил жилище в Грузия, Кипър (не е задължително в гръцката му част) или Португалия. По този начин можете да убиете дори не две, а три птици с един камък (нито един уши не е пострадал по време на писането на тази статия): цените на закупените жилищни единици постоянно растат (това е обща тенденция за Европа), получавате доход от наемането на това жилище, тъй като е закупено в курортната зона, освен това можете да се отпуснете в апартамента си по всяко удобно време. Най-вероятно става дума за евтини страни от Южна Европа с дълъг летен сезон.

Предлагам на вашето внимание още две области за подобни инвестиции. Едното вече се развива активно от израелците, това е Черноморското крайбрежие на България, другото — южната част на Италия, а именно Калабрия, е по-малко известно на широката израелска общественост.

Предимства на инвестициите в недвижими имоти в България през 2026 година

България все още е една от страните в ЕС с най-евтин стандарт на живот (с високо качество на живот). Специално подчертах членството в ЕС. Да, в Южна Европа има много по-евтини страни: Грузия, Молдова, Сърбия, Черна гора, Босна, Албания и Косово. Но, да ми простят гражданите на тези страни, нивото на комфорт, сигурност и корупция, спазването на законността, качеството на магистралите, обслужването, всичко това, което попада под определението за цивилизованост, значително отстъпва на българските показатели. През есента на тази 2023 г. с голяма степен на вероятност България ще влезе в Шенген, а след година и половина и в еврозоната. И днес израелците не се нуждаят от виза за посещение на страната и има целогодишни евтини полети от Бен Гурион до София, Варна и Бургас.

Съдейки по активността на Ивритоезичните Фейсбук групи, посветени на България, има немалка част израелци, които вече са се преместили на постоянно местожителство в България, намират се в този процес или се замислят за "релокейшън". Аз самият принадлежа към тази категория, като вече няколко години живея в Бургас, в голям, по български стандарти, град, на брега на Черно море. Този град има много предимства. През последните няколко години той е официално признат от българите като най-удобния град за живеене в страната.

Развита градска инфраструктура, съчетана с относителна компактност, три университета, театри, включително опера и балет, благоприятно географско положение — най-големият град в Турция, Истанбул, дори по-близо до собствената си столица. Наличието на международно летище, жп гара и обширна мрежа от магистрали прави града лесно достъпен.

И всичко това на фона на мек морски климат. Повечето от черноморските курорти и плажове на България са разположени именно в Бургаска област. В продължение на 165 км от град Бяла на север и до Синеморец на юг в близост до турската граница минава брегова линия с безброй плажове от диви до цивилизовани, със спасители, кабини, душове, кафенета, ресторанти и паркинги.

Важен фактор е наличието на развита структура от специализирани здравни заведения, спа центрове, кални бани, геотермални източници и т.н. любителите на дейности на открито ще намерят много възможности за забавление: туризъм в планината, рафтинг с каяк, вълнуващи пътувания с джипове, гмуркане, кайтсърфинг, риболов, както просто, така и от морска лодка, яхтинг. Удивително разнообразна е българската кухня, а в крайбрежния регион тя изобилства и от морските дарове. Цената дори на най-изисканите ястия ще ви изненада приятно, когато се преобразува в шекели.

Регионът предоставя инвестиции в чуждестранни недвижими имоти за всеки вкус и бюджет. От скромно студио в шумния и весел курорт Слънчев бряг, където цените започват от 30 хиляди евро, до луксозни вили в престижни райони на Созопол. Районът е идеален както за лятна почивка, така и за постоянно пребиваване. Дори скромните пенсии на "Битуах леуми" дават правно основание за преместване в България. Разбира се, градските жилища за целогодишно ползване трябва да отговарят на по-строги критерии от курортните. Но на фона на израелските цени, тя ще изглежда повече от лесно достъпна.

Обектите ни.

Калабрия: достъпни инвестиции в чуждестранни недвижими имоти

Инвестиции в чуждестранни недвижими имоти Италия Калабрия Скалея

Друга област на дейност на нашата агенция е регионът Калабрия в Южна Италия.

Като цяло трябва да се каже, че въпреки че Италия се обедини преди повече от 150 години, регионалните различия в страната все още са много забележими. Няма да е преувеличено твърдението, че в Италия живеят два народа — единият на север, другият на юг. Калабрия е беден, селскостопански регион, с почти пълна липса на промишленост. Това обяснява отличната екологична ситуация и относително ниското ниво на цените и разходите за живот. Стотиците километри брегова линия на топлото и чисто Тиренско море, както и залесените планини правят региона уникален по отношение на курортния потенциал.

В Южна Италия няма да срещнете Северна студенина, скованост и суета, хората в Калабрия са изненадващо приятни, приветливи и гостоприемни. Тъй като туризмът не е последният отрасъл на регионалната икономика, отношението към чужденците е най-топло.

Неслучайно се фокусирахме върху сделките с недвижими имоти в Калабрия, град Скалея и околностите му. Авторът на тези редове, не само многократно е бил в Скалея, но и самият той е собственик на ваканционни имоти на 400 метра от плажа. Скалея, от една страна, е типичен град на брега на Тиренско море с постоянно население, което не надвишава 10 хиляди души през зимните месеци и се увеличава многократно през лятото.

Но за разлика от повечето подобни градове, където животът кипи само през летните месеци, в Скалея почти всички бизнеси и институции функционират през цялата година. В града има жп гара, която ежедневно и няколко пъти свързва пътниците с Неапол и Рим, където се намират големи международни летища. Времето за пътуване до Неапол е 2 часа и 16 минути. До Рим, около 2 часа по-дълго. Градът е условно разделен на две части-исторически център със сгради от различни епохи, от Средновековието до началото на 20 век, и модерна част, която е изградена от началото на 80-те години на миналия век.

Недвижими имоти в Калабрия: достъпна алтернатива за инвестиции

Повечето имоти, продавани в новата част на града, са малки Курортни апартаменти, вариращи от студия до апартаменти с 2 спални. В зависимост от разстоянието от морето цените започват от 15-20 хиляди евро и достигат до 60-70 хиляди. По правило апартаментите се нуждаят от поне козметичен ремонт и / или подмяна на морално остарели мебели. Има по-престижни квартали Petrosa и Baia del Carpino с апартаменти с огромни тераси, обърнати към морето, или вили с градина в близост до живописен залив. Разбира се, има друго ниво на цените, но съгласете се 100, 200 хиляди евро за апартамент или вила край морето — това е смешно. Особено ако си спомняте Херцлия…

На разстояние километър и половина от морето (а понякога дори по-малко) започва изкачването в планината. Както в подножието, в административните граници на Скалея, така и в близките населени места в планината има доста имоти за продажба. Дори през летните месеци горе е много по-хладно, отколкото на брега. Любителите на почивка в планината са подходящи за този тип недвижими имоти. Но, разбира се, задължително условие за такова забавление е наличието на кола. Със сигурност е по-лесно за гражданите на ЕС, които идват в Италия с колите си, но за израелците винаги има опция за краткосрочен или дългосрочен наем на автомобили.

Обектите ни.

Обобщавайки горното, искам да отбележа, че ако се интересувате от възможността за безопасно придобиване на сравнително евтина чуждестранна инвестиция в чуждестранни недвижими имоти, релокация, почивка или всичко изброено по-горе, тогава с удоволствие ви представяме две различни, но по свой начин много интересни области и нашата квалифицирана помощ.

30.08.2023 no responses

Какво е необходимо да се закупи за отдаване на апартамент под наем на вечер

Наем на апартамент за нощувки: откъде да започнем оборудването?

И накрая, вие вече сте собственик на имота и се интересувате от отдаване под наем на апартаменти за нощувки. Цялата мебел и оборудването са изправни и е необходимо само да закупите битови дреболии, и да започнете да рекламирате своя апартамент.

Какво е необходимо да се закупи зо отдаване на апартамент под наем за нощувки? Първоначално се сблъскахме с въпроса за нуждата да съставим подобна спецификация именно в момент, в който сами подготвяхме за отдаване под наем първи подобен апартамент. И искаме да споделим с Вас своите изводи и наблюдения.

От една страна апартаментът трябва да бъде достатъчно удобен и уютен, за да може гостите да искат да оставят положителен отзив и, възможно, да се завърнат в него пак или да препоръчат обекта на своите приятели и познати. Обзавеждането пряко влияе върху рейтинга и натоварването на обекта, затова има смисъл всичко да се премисли и да се закупи всичко необходимо.

От друга страна, винаги искаш да спестиш пари. Но неправилното обзавеждане и пестенето, по-скоро, ще доведат до това хората да останат разочаровани, рейтинга на обекта да спадне, което неминуемо ще доведе до намаляне на тази същата натовареност, което означава, към намалянето на печалбата. Така че тук трябва да сте по-предпазливи с пестенето и, по- скоро, е необходимо да се говори за минимизация на разходите, за тяхната оптимизация. Опитайте се да се ориентирате, при оценка на инвестициите, не в обикновена гола цифра, а да я съпоставите с тази сума, която даденият конкретен апартамент ще ви носи ежемесечно, а както и се ориентирайте върху неговата категория и очакванията на неговия потенциален наемател. Например, няма смисъл да се купуват скъпи хавлии за обект, който ще се отдава по минимална цена, но, в същото време, ако Вашият обект се отнася към луксозния сегмент - евтините хавлии в него ще са неуместни и ще изплашат потенциалните му клиенти.

Има и трети критерий. На нас ни трябва обслужването на обекта да бъде удобно и всичко в него да е достатъчно, за да може бързо да се почисти и да се замени всичко необходимо на ново и чисто. И това, което ще закупим, трябва да изглежда приятно и красиво за максимално възможен дълъг период от време, затова за определени неща не трябва да спестяваме, тъй като евтините материали бързо ще се износят и ще трябва да бъдат заменени, а това означава, че се появят допълнителни разходи. Например, може да се закупи евтино ренде, но е по-добре да не спестяваме за спално бельо.

Това са отправните точки, на които следва да се ориентираме: комфорт/спецификация/количество/цена/качество/уместност на разходите.

Ще започнем с това, че освен мебели и голяма техника, ние сметнахме за необходимо, в нашия апартамент да има:

— телевизор;
- интернет и рутер;
— сешоар;
— ютия;
- дъска за гладене;
- сушилник за дрехи;
- комплект за почистване - метла с лопатка, моп за почистване на пода, глави за моп, салфетки за почистване и измиващи препарати за почистване, торби за смет;
- изкуствени цветя. Купете няколко бройки и ги поставете в хола и в банята - струват стотинки, но създават настроение и изглеждат добре на снимки;
- картина/картини, възможно, предмети за интериора - вази, статуетки. Трябва малко да се добави декор, но в никакъв случай да не е прекалено. Декорът може да се закупи на големи пазари, в антикварни магазини. Но това не е най-важната стъпка при стартиране на отдаването под наем на обекта, това може да бъде добавено и впоследствие.

- закачалки за шкафовете;
- огледало в антрето;
- нощни лампи;
— каре.

Не трябва: не купувайте никакви килимчета - нито за спалнята, нито за банята. Грижата за тях е трудна и стават, в крайна сметка, само разносвачи на бактерии и мръсотия. Ако искате да купите килимче за входа, сложете го отвън пред входната врата, а не в апартамента. Килимчето в банята е по-добре да се замени със специална хавлия за крака. Това е съвременно, естетично и хигиенично.

Текстил и спално бельо: от какво не можете да спестите

Спалното бельо и хавлиите Ви препоръчваме да купувате само в бял цвят. Първо, те са удобни за поддръжка на чистота, може да се перат заедно и да се варят, да се отдават спокойно за химическо чистене. А второ, бялото спално бельо и хавлии дават усещане за отдих в хотел, все едно създавайки настроение за почивка, изглеждайки светло и привлекателно на снимки. Отдайте своите предпочитания само на натуралния памук, не се появяват топчета, диша. Върху бельото от микрофибър повече се изпотяваш, а затова то по-бързо става непригодно. Хубавото спално бельо е надеждно в експлоатация и изглежда добре по-дълго време.

- задължително!!! водоустойчиви надматрачни постелки за всяко спално място. Отвън е по-добре да са памучни, тъй като върху синтетичен материал тялото силно се поти. Надматрачните постелки ще защитят матраците, което означава, че ще спестят пари в бъдеще;

- количеството на възглавниците, с размер 50/70 = количеството на спалните места + 2 за смяна. Купете с различна височина, за да може гостите да имат възможност да си изберат възглавница според собствените си предпочитания. Впоследствие, при отдаване под наем, задължително или ги сменяйте с нови, или ги перете, или отдавайте за химическо чистене. Това е крайно неприятно, когато виждаш възглавниците и одеялата да имат жълти петна!

- количеството на единичните одеяла = количеството на единичните места + 2;
- количеството на двойните одеяла =
количеството на двойните места;
- количеството на калъфките за възглавници = 2х на количеството на спалните места + 2 за смяна;
- количеството на долните и горните чаршафи зависи от това, в коя държава ще отдавате апартамент под наем. Например, в България ние използваме горни чаршафи, а в Италия вместо тях използват долни чаршафи.

Съответно, за България количеството на долните чаршафи = 2х на количеството на спалните места + 1 и типът на чаршафите зависи от типа на леглото. Ние не Ви препоръчваме да купувате долни чаршафи с ластик, те са неудобни за постоянна смяна на бельо. Плюс за България, освен долни чаршафи, ние трябва да купим и горни чаршафи като: за всяка двойно легло - 2 двойни горни чаршафа + 4 единични, за всяко единично легло 2 единични горни чаршафа.

За Италия ние смятаме само количеството на долните чаршафи:

За всяко двойно легло е по-добре да се закупят 5 двойни долни чаршафа + 4 долни чаршафа за единично легло.

За всяко единично легло да се закупят 5 долни чаршафа за единично легло.

Правейки тези сметки, ние изхождахме от това, че върху единично легло човек използва само единично одеяло. А на двойно легло са възможни варианти - или хората използват 1 двойно одеяло или спят под 2 единични.

- покривало за всяко легло. Да се купуват само в светли цветове и с възможност за пране, леки.
- количеството на хавлиите за баня = 2х на количеството на спалните места;
- количеството на средните хавлии = 2х на количеството на спалните места;
- количеството на хавлии за крака = 3 бр. за всеки санитарен възел;
- Плажни хавлии. Това е спорен въпрос, но ако Вие все пак решите да купите плажни хавлии, то Ви препоръчваме да закупите такива, които се отличават от хавлиите за баня, но също в светли цветове, за да може да се перат заедно. Количеството на плажните хавлии = количеството на спалните мета.

Кухня: какво да купя за отдаване под наем на апартаменти под наем

Какво обзавеждане ще ни потрябва (мебел и голяма техника вече имаме):

- микровълнова фурна;

— кана;
- кафемашина;
- тенджери - не по-малко от 3 бр. голяма, средна, малка;
- тиган - 2бр., 1 на 28 см, 1 на 22-24 см;
- капак за тиган - 1 на 28см;
— гевгир;
- комплект за кухня (лопатки, черпаци и т.н.);
- кухненски кърпи - 4 бр.;

- кухненски ножове - 3 бр.: голям, среден, малък;
- дъска за рязане: 2 бр. Препоръчваме Ви да си купите пластмасови със силиконови ограничения. Удобни са за миене, не са шумни, не се плъзгат по плота и не струват скъпо. Не Ви препоръчваме да купувате дървени дъски, изискват много грижи, а на нас ни е необходимо да облекчим чистенето.
- прибори за хранене. Количеството зависи от количеството на спалните места, но ние Ви препоръчваме: 2х на количеството на спалните места. Тоест, ако Вашият обект е предназначен за 4 човека, то купувайте комплект за 8 човека.
- поднос за прибори, подходящ за чекмедже;
- посуда за хранене. Дълбоки чинии, недълбоки малки чинии, недълбоки големи чинии. По 2х на количеството на спалните места. Тоест, ако обектът е за 4 човека, то е необходимо да се купят по 8 бр. Няма смисъл да се купува скъпа посуда, а е по-добре по единици, тъй като в случай на необходимост след това ще е лесно да се добавят. Трябва да се купуват пригодни за използване в микровълнова фурна и, ако имате миялна машина, то за използване в нея.

- чашки за кафе и чай - не по-малко, отколкото очакваното количество гости;
- купа за салата - 1 средна, 1 голяма;
- чаши за вода - не по-малко, отколкото очакваното количество гости;
- чаши за вино - не по-малко от очакваното количество гости. Не трябва да се купуват чаши за бяло и отделно за червено вино, достатъчно е просто да са чаши. Но Ви препоръчваме все пак да не купувате евтини, а да купите поне не скъпи, но по-приятни. Подобни дреболии се запомнят и създават атмосфера, а обикновено разликата между най-евтините, груби и достатъчно бюджетни, но приятни, не е толкова голяма.

- гарафа зa вода. Това е предмет не само приложим, но и създаващ атмосфера, затова ви препоръчваме да си закупите такъв. Той може да се замени, например, с бутилка за вода с широко гърло. Гарафата може да бъде и не стъклена, а, например, бамбукова. Избягвайте пластмасова посуда. Тя изглежда много евтино и, ако искате да създадете атмосфера все пак на качествена почивка, заменяйте пластмасата, например, с дърво.
- малки чаши за шотове - 6 бр.;

- органайзери за съхранение на сол, пипер и захар. За захар може да купите някакъв красив прозрачен, плътно затварящ се, евтин буркан. Имайте предвид, че и в България, и в Италия влажността е достатъчно висока, затова насипните продукти е по-добре да се съхраняват в херметически затваряща се посуда.

- подложки за хранене - от 4 бр. Не използвайте мушама!!! Това силно поевтинява вида на апартамента и много разваля настроението! А използването на покривка изисква нейното постоянно пране. В момента по магазините се продават много различни подложки за хранене. Подбирайте с правоъгълна форма, не светли, с добре обработени краища, за да не се разкъсват, не взимайте релефни, с голямо плетене, те са неудобни за употреба и силно се замърсяват.
- капак за микровълнова фурна;
— тирбушон;
— ренде;
- кош за боклук.

Подреждане на банята: комфорт и хигиена

- огледало. Дори ако Вашият санитарен възел е много прост, купете някакво от не най-евтините и в никакъв случай да не е пластмасово. Може би, може да се закупи просто огледало и да се постави в обикновена картинна (хубава) рамка. Такъв прост щрих силно променя усещането за банята. При което, огледалото може да не се монтира в самата рамка, а да се закрепи самото огледало, а да се закупи по-голяма рамка и да се закрепи отделно - това ще спести пари, но ще създаде атмосфера.

- четка за тоалетна чиния;
- кукички за халати;
- закачалка - кукичка за кърпа за ръце;
- закачалка или куки за кърпи за баня;
- закачалка или кукички за кърпи за баня;
- рафт за принадлежности за душ;
- ако в обекта има хигиенен душ или биде, то около него също е необходимо да има кукичка или закачалка за хигиенични кърпи;
- възможно, но не задължително - сапунерка за течен сапун;
- малко кошче с педал.

Настоятелно Ви препоръчваме да не купувате стъклени принадлежности - лесно се чупят и могат да бъдат небезопасни в банята. Но също така не Ви препоръчваме да използвате и евтини пластмасови предмети, само ако Вашият обект не се отнася към обектите от най-евтината категория.

Допълнително за настаняване на малки деца:

- сгъваемо преносимо легло + матрак;
- Водоустойчива надматрачна постелка;
- детски чаршаф - 3 бр.;
- детска малка възглавница;
- детски малки калъфки за възглавница - 3 бр.;
- детско гърне.

За успешно отдаване апартамента под наем за нощувките ние Ви препоръчваме да направите професионална фотосесия на Вашия обект - красивите снимки, правилният ракурс ще покажат апартамента Ви в най-изгодна светлина и ще помогнат да се вдигне запитването. Фотосесията на Вашия апартамент може да поръчате и в нашата агенция. А как най-добре да снимате обекта, върху какво да обърнете вниманието си и как да го подготвите към фотосесия))) ще Ви разкажем в следващата ни публикация.

02.08.2023 no responses

За България

Отдаване под наем на жилище на курорти в област Бургас

Във връзка с повишаването на интерес за инвестиране в недвижими имоти по крайбрежието, и многобройните запитвания, ние сме съставили дадената статия за опознавателни цели.

Информацията в дадената статия е приблизителна, и не е възможно да се приведат точни сметки, тъй като съществува огромно количество параметри, които променят и влияят върху финалните пресмятания. Освен това, отдаването на курортни недвижими имоти много зависи от отговорния и ефективен подход към въпроса от самия собственик.

Жилищните недвижими имоти може да се разделят на две категории: апартаменти за живеене в град Бургас и сезонни недвижими имоти на морските курорти в област Бургас. В дадената статия, ние ще засегнем имено отдаването под наем на недвижими имоти, намиращи се на курортите.

Всички цифри са приблизителни и изчисляването е направено на основание на цените, действащи по състояние на януари 2023 година.

Официално в България летният сезон започва на 1 май и приключва на 31 септември. Което е 5 месеца в годината. 5 месеца са 150 дни (грубо), основният сезон - 70 дни, а високият сезон е през юли-август.

Трябва да се вземе под внимание, че в Северната част на Бургаския залив сезонът е по - малък, примерно на месец, по сравнение с гр. Созопол, поради причината, че в Созопол всяка година през септември месец се провеждат фестивали и повечето граждани на България идват през това време, за да се просвещават и да почиват. Във връзка с това активният сезон се увеличава и обхваща и септември месец.

Цената за наем на апартамент зависи от много фактори (времето на сезона (нисък или висок сезон), състоянието и качеството на самия апартамент, неговото оборудване и мебел, разстоянието до морето и т.н.).

Пример 1.

Ще разгледаме наем на недвижими имоти в гр. Созопол и гр. Черноморец само във високия сезон.

1 - стаен апартамент или по друг начин - студио, стойност 39 400 eur.

Стойността на наема на студио варира от 70 лв (35,8 eur) до 100 лв (51 eur) за една вечер.

По този начин, ако сметнем, че 70 дни от високия сезон, то един апартамент като приход може да донесе от 9 100 лв (4652,75 eur) до 11 900лв. (6 084,37 eur), тоест от 387,72 до 507 eur/месец.

2- стаен апартамент (апартамент с 1 спалня), стойност 70 000 eur.

Стойността за наем на апартамент варира от 130 до 170 лв/за вечер.

По този начин, ако сметнем, че 70 дни на високия сезон, то: 70 (дни) х 130 = 9100 лв (4 652,75 eur) или 70(дни) х 170 (лв) = 11 900 лв (6 084,37 eur)/ 12 месеца = от 387,72 до 507 eur за месец.

100 (дни) х 130 (лв) = 13 000 лв или 100 (дни) х 170 (лв) = 17 000 лв.

Разходи:

— Такса поддръжка, ако обектът се намира в комплекс от затворен тип. Средният размер на таксата поддръжка съставя 15 eur за кв. м на недвижимия имот.

— Почистване/пране. Средното време за наем е 4 дни, по този начин около 25 пъти за сезон за 100 дни е възможна смяната на бельо. Което примерно съставя 90лв х 25 = 2 259лв./сезон.

— Ток - около 80лв/месец. Взимайки под внимание 100 дни от сезона = 240лв.

— Вода около 120лв/ сезон

Пример 2.

Отдаване под наем на апартамент в течение на 100 дни през сезона.

2- стаен апартамент 70 000 eur.

Стойността на наема на апартамент с 1 спалня (2 - стаен), варира от 130 до 170 лв./вечер.

Ако предположим, че на всеки ден от сезона (100 дни) - пълна заетост и средната цена на наема на апартамента с 1 спалня е 125лв./вечет х 100 = 12 500лв. (приход).

Минус разходите:

— данък за приход 10%: 12 500 - 10% = 11 250лв.

— 120лв за вода - 11 130лв.

— 240лв. за ток = 10 890лв.

— 2250лв. за почистване = 8640лв.

— 1200лв. такса за обслужване (грубо) = 7500лв. (3834eur) (средно).

Тоест дохода от отдаване под наем на апартамент ще състави около 5,5% на година.

Външно управление

На пазара на отдаване на недвижими имоти под наем има фирми, които взимат обектите под управление. Управляващите компании в компексите също предлагат услуги за отдаване на апартаменти под наем.

Варианти:

Проценти: 60/40 и 70/30

Процент от: 1. % от прихода

2. % от чистата печалба (20% средно) - по - изгодно.

Следва да се обърне внимание, че съществуват допълнителни данъци.

Туристически данък 0.71ст. за декларирания турист (около 140 лв данък за сезон).

Данък за категоризация заплаща се веднъж на година:

2 - стаен апартамент:

100лв./ година в гр. Созопол

50лв./година в гр. Черноморец

Трябва да не се забравя за амортизацията на недвижимите имоти, за предоставяне на свободен достъп до интернет. Стойността на недвижимия имот може както да се увеличи, така и да намали. Обаче, в България за последните години стойността на недвижимите имоти само се увеличава.

В случай, ако собственикът на жилището предоставя високо качество за отдих на наемателите по време на сезона, наемателите могат да се уговорят с Вас като със собственик на жилището за отдаване под наем на апартамента без агрегатор (Booking, Airbnb) за следващите сезони, и, по този начин, 1-3 семейства могат да наемат жилището за целия сезон, намаляйки количеството на разходи за почистване, данъци и други.

Дори, ако отдаването на апартамента под наем да не се разглежда като най - доходния начин на съхраняване на средства, покупката на недвижимия имот остава един от най - сигурните начини на тяхното съхранение и дори тяхното умножаване.

При грамотна организация на отдаването на апартамент под наем някои апартаменти могат да донасят повече от 10% доходност в година.

Собственикът може да организира отдаването на апартамент под наем по такъв начин, че в удобно за него време той би могъл самостоятелно да използва апартамента, а в момента на неговото неизползване - апартаментът да се отдава под наем.

09.02.2023 no responses

За България

НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ

България - държава на ЕС, в настоящия момент преживяваща бум на ръст на цените за недвижими имоти. Само за последната година цената за квадратен метър се е качила средно с 30% - 40%, а запитванията започнаха да превишават предложенията.

По прогнозите растежът на цените ще се увеличава, особено след встъпването на България в Еврозона през 2024 година и след очакваното встъпване на България в Шенген през есента на 2023 година.

Това е страна, в която може да се придобие недвижим имот и на морето, и в планината, на балнеологични курорти с минерални води, в градовете и селата. Предложенията за продажба на недвижими имоти са изключително разнообразни.

За нашите клиенти ние предлагаме малка екскурзия по възможните варианти за покупка на недвижим имот в България.

Преди всичко, ние бихме ви препоръчали да се определите с бюджета на предполаганата покупка. Защо Ви предлагаме да не започвате от квадратните метри или мястото? Защото в България пазара не недвижими имоти е много разнообразен и еднаквото количество квадратни метри може да се придобие по най - разнообразни цени.

През втория етап е необходимо да се направи принципен избор на мястото, на което бихте искали да се намира недвижимия имот - на морето, в планината, до балнеологични курорти (желателно с посочване на решаемите проблеми със здравето), в столицата или другите градове, или на село.

За третата стъпка е необходимо да се притежава информация и за това какви точно недвижими имоти се строят и предлагат за покупка в България, и защо единият вариант е за по - предпочитане пред другия.

— Апартаменти в града. Апартаментите се разполагат както в големите градове, така и в малки, в това число, на крайбрежието. Обикновено към всеки апартамент се прилага също склад в апартамента или мазе, или/и таванско помещение. Разходите по съдържанието на сградата се определят от общото събрание на собствениците, както и общото събрание може да реши да предаде своите функции на професионална управляваща компания. Преимуществото на такива апартаменти е наличието на градска инфраструктура (болници, поликлиники, магазини, детски градини, детски площадки, училища и т.н.), отсъствие на комунални заплащания и управляващи компании. Например, в Бургас, купувайки апартамент, като бонус Вие получавате достъпна инфраструктура, а както и широк пясъчен плаж, на който може да попаднете чрез красивата Морска градина.

— Апартаменти, таунхауси, отделни къщи в комплекси. Комплексите могат да бъдат икономичен или елитен клас. Най - често комплексите са разположени в елитните райони на крайбрежието, или на планинските курорти, които освен къщи имат басейни, паркоместа, места за отдих и спорт. Покупката на недвижими имоти е свързана с необходимостта на сключване на допълнителни договори за обслужване на комплекса, което, от една страна премахва от собственика на недвижимия имот въпроса за обслужването и поддъръжката на общите части в комплекса (озеленяването, чистенето, поддръжка на басейните), но, от друга страна налага върху собственика разходи за заплащане на услуги на управляващата компания. Приблизителната стойност на услугите на управляващата компания в настоящия момент варира от 8 до 15 евро (без ДДС) за квадратен метър на недвижимия имот в година.

— Парцели. На морето, в планината, в градовете и селата. Особеността на този вариант на избор е това, че в България е въведено строго понятие „статут на земята“, изхождайки от това, има земи, които са пригодни и непригодни за застрояване. Има земи, които може да се преведат от един статут в друг и такива, чийто превод е забранен от закона. Съществуват специално отведени територии, върху които строителството е категорично забранено от силата на закона. При покупка на земя потенциално е необходимо още в първите етапи детайлно да се запознаете с всички параметри на предлаганите парцели.

— Къщи и земя в селата. Повечето български села имат централен водопровод и канализация, поддържат се в достойно състояние, включително пътищата. Съществуват удивително красиви места, около водохранилища или недалеч от морето, в планината или в реката.

— Къщи от елитен сегмент. Това могат да бъдат отделно стоящи къщи с парцели или къщи в комплекси от елитна класа. Вторият вариант премахва от собственика неудобствата по търсенето на начини за обслужването на своя имот, но задължава да се сключи договор с управляваща компания, която обслужва всички други обекти в комплекса.

В България на крайбрежието на Черно море има два големи града, в които и около които се строят и продават недвижими имоти - Бургас и Варна.

Нашата фирма се занимава с предоставяне на комплекс услуги по придобиване на недвижими имоти на теорияторията на Община Бургас, България. Обаче, ние може да подготвим варианти за покупка и в други региони на България.

През последните няколко години според проучването на България град Бургас е бил признат като най - добрия град за живот в България. Българите смятат, че имено Бургас отговаря на изискванията за безопасен и комфортен живот. Бургас се развива много динамично. Самият град е разположен на крайбрежието на Черно море, има пясъчен плаж, Морска градина, с дължина 7км. Заобиколен е от крайбрежни стари градове, които примамват със своята архитектура и колорит - Созопол, Несебър.

Бургас е балнеокурорт - в самия град са разположени Бургаските минерални бани с минерална вода, Солници с калолечение на соленото Атанасовско езеро, на разстояние 30 км от Бургас се намира известният със своето калолечение град Поморие. Недалеч от Бургас протича невероятната река Ропотамо и се разполага мистическата планинска верига Странджа.

Тук е комфортно за живеене и приятно за почивка.

26.01.2023 no responses