RU 
BG 
HE 
Дорогой наш читатель, Вы решили купить недвижимость в Болгарии и хотели бы разобраться, как это сделать? Эти рекомендации для Вас.
Прежде всего, Вам необходимо определиться с местом покупки. Что Вы хотите? Море? Горы? Бальнео-курорты? Какая часть Болгарии Вас интересует? Болгария очень разнообразна предложениями.
Для того, чтобы определиться, Вам нужно проделать домашнюю работу – ищите информацию через интернет, любыми другими доступными способами и уже потом, формируя запрос, специально обговорите вопрос места с риэлтором.
Вторым пунктом нужно определиться с целью покупки недвижимости. Вы хотите переехать в Болгарию на постоянное место жительства? Или Вы хотите приезжать и отдыхать в своем жилье? Этот критерий тесно связан с первым – с определением места. Потому что для жизни и для отдыха необходимо по-разному расставлять приоритеты.
Нужны ли Вам рядом школы или университеты? Возможно Вам нужен рядом реабилитационный центр. Хорошо сформулируйте Ваши предпочтения.
Вы хотите купить дешевле на этапе строительства, чтобы потом сразу перепродать при повышении цены? Или Вам нужен уже построенный объект, который Вы хотите сдавать в аренду?
Планируете ли Вы пользоваться объектом сами и сколько времени в году?
Долгосрочная аренда предполагает покупку недвижимости в городской среде, в то время как краткосрочная (посуточная) – это чаще курортная недвижимость, предполагающая близость к морю и наличие удобной инфраструктуры для отдыха – бассейнов, например, развлечений и тому подобного.
Если Вы предполагаете использовать объект сами (что не исключает и его сдачи в аренду в периоды Вашего отсутствия), то, прислушиваясь к советам агента, стоит все же ориентироваться именно на свои предпочтения.
Но если Вы хотите купить только с целью перепродать или сдавать в аренду, попросите риэлтора дать Вам профессиональный совет, какую недвижимость и где Вам лучше для этого выбрать.
По поводу краткосрочной сдачи в аренду необходимо обязательно предварительно задаться вопросом: Можете ли Вы и как Вы можете организовать процесс сдачи в аренду.
Если мы говорим о курортной недвижимости у моря, то, возможно, в периоды Вашего отсутствия ею могут пользоваться на условиях аренды какие-то Ваши родственники, друзья и знакомые.
Следующее, с чем Вам нужно определиться — бюджет покупки, потому что цена является одним из основных критериев для поиска.
Четвертый основной критерий — Ваши предпочтения по виду объекта. Что Вы хотите? Двух или трехкомнатный апартамент? Студию? Вы хотите курортную недвижимость в комплексе, где будут общие бассейны, озеленение, парковки, за которые Вы готовы оплачивать ежегодную так называемую таксу поддержки? Вы хотите квартиру в жилом многоквартирном доме? Или Вы хотите дом с земельным участком или таун-хауз?
Выбор напрямую связан с четко сформулированными предыдущими параметрами.
То есть перед основным этапом – этапом поиска недвижимости, Вам стоит хорошо обдумать основные критерии, по которым этот поиск будет осуществляться.
Еще раз: для корректного поиска объекта недвижимости под запрос покупателя риэлтору необходимы следующие ориентиры:
1. Место
2. Цель покупки
3. Цена
4. Вид объекта
Часто нам задают вопрос: «а нужно ли покупать гараж или паркоместо?»
Наш ответ однозначный: если есть такая возможность, покупать паркоместо нужно.
Даже если у Вас нет автомобиля, наличие паркоместа повышает ликвидность Вашего объекта. Если Вы собираетесь сдавать объект в аренду, наличие паркоместа сильно поднимает рейтинг Вашего объекта. И в городах и курортных городках, и в жилых и в курортных районах трудно найти парковку. Цены на паркоместа и гаражи стремительно растут, поскольку спрос на них постоянно увеличивается.
Для ориентира, по состоянию на лето 2024 года, средняя стоимость паркоместа в Софии составляет 45000 Евро, максимальная – 90000 Евро, в Бургасе средняя стоимость паркоместа – 25000 Евро, максимальная – 75000 Евро.
Итак… Вы сформулировали запрос на поиск объекта, обсудили параметры с риэлтором, при необходимости, скорректировали параметры и… что происходит дальше? Как осуществляется поиск?
Разные риэлторы работают по-разному. Кто-то будет высылать Вам фотографии или описания, ссылки на сайт или ждать Вашего приезда.
Мы делаем мониторинг предложений по запросу покупателя и совместно с покупателем, опираясь на наглядность, выделяем понравившиеся варианты. Затем мы отсеиваем объекты, которые являются неактуальными или фейковыми (к сожалению, здесь можно попасть и на такие объявления), и организуем просмотры объектов, которые, действительно, актуальны и предлагаются к продаже.
На этапе просмотра мы советуем запасаться ручкой и бумагой и обязательно записывать самостоятельно, как-то отражать у себя, что Вы смотрите, что Вы видите, какие у Вас впечатления, вопросы, потому что, если Вы посмотрите больше 3-х объектов, Вы можете забыть или запутаться. Записывайте! Ваша задача — собрать максимум информации для дальнейшего размышления. Стоит ли фотографировать? Да, если собственник или его представитель дадут на это согласие. Но одних фотографий может быть недостаточно, поскольку в них тоже можно запутаться. Ручка! Бумага! Отражаем свои впечатления!
Во время просмотров оформляется Протокол просмотра объектов — документ, подтверждающий, что Вы просмотрели конкретный объект при посредничестве конкретного агентства.
После выбора объекта, Вы с помощью посредника – риэлтора, переходите к переговорам по поводу его приобретения.
Его покупка тоже будет состоять из нескольких этапов.
Этап номер 1. Внесение депозита. Обычный депозит в зависимости от цены объекта может быть около 1000-2000 евро. Депозит – это гарантия намерений покупателя купить конкретный объект и гарантия намерений продавца этот объект продать именно этому покупателю за согласованную сторонами цену.
В депозитной расписке (или депозитном договоре) должно быть это указано, а также подробно описан объект и цена его продажи, установлен срок, в течение которого стороны обязуются заключить предварительный договор или, если объект готов к быстрой продаже, срок заключения нотариального акта.
Депозит должен быть возвращен покупателю при подписании предварительного договора (или соответственно при заключении нотариального акта, если предварительный договор не оформляется), и остается у продавца как компенсация, если покупатель без вины продавца откажется от покупки.
Этап номер 2. Подготовка и заключение предварительного договора. На территории Болгарии предварительный договор – это юридически обязывающий документ. Тому, какие существенные условия он должен включать, на что нужно обращать внимание при его заключении, как он защищает его стороны мы обязательно разместим дополнительную информацию, потому что это очень серьезный и объемный документ, заслуживающий специального внимания.
Если Вы не владеете болгарским языком, то заключаемый Вами договор должен быть на двух языках – болгарском и на том языке, которым Вы владеете, а также на том языке, который необходим Вашему банку для перевода денег за объект.
Текст предварительного договора обычно предоставляет продавец или в его составлении помогает агентство недвижимости.
Задача сторон этого договора разобраться во всех правах и обязанностях, которые он устанавливает. Задача агентства, представляющего любую сторону — содействовать в заключении сбалансированного договора.
Агентство, представляющее покупателя, должно проверить объект на наличие/отсутствие обременений.
Здесь мы хотим отклониться от темы и рассказать об одной особенности при продаже болгарской недвижимости, которая может превратиться для покупателя в огромную проблему, если он о ней не знает.
На территории Болгарии продажа и покупка недвижимости, обремененной ипотекой, не запрещена. Такая же ситуация существует и в других европейских странах. Это не мошенничество. Это особенности законодательства и практики.
Объекты под ипотекой могут продаваться и покупаться. Основная задача покупателя знать о том, есть на объекте ипотека или нет. Если она есть, то есть несколько вариантов решения этого вопроса:
– покупатели- болгарские граждане могут купить такую недвижимость, переведя на себя кредит,
— или стороны сделки должны согласовать порядок погашения кредита и снятия ипотеки.
В случае если у покупателя нет намерений или возможности перевести на себя банковский кредит, нельзя покупать объект, на который есть ипотека без установления письменно обязательств продавца в определенный срок и при определенных условиях это обременение снять!!!
Нотариусы при оформлении нотариального акта запрашивают электронную справку о наличии или отсутствии обременений. Однако!!!
Мы хотим обратить Ваше внимание! Профессиональный порядочный разбирающийся в предмете риэлтор, помогающий покупателю, обязательно ДО! заключения Вами предварительного договора сам получит в бумажном виде удостоверение об отсутствии/наличии обременений и известит Вас об этом. Если обременения будут обнаружены, то задача риэлтора разобраться, существует ли вариант безопасной покупки Вами этого объекта и предложить Вам всю палитру возможностей.
Риэлтор также обязан сделать проверку на обременения и в день оформления нотариального акта. И это следующий этап: оформление нотариального акта.
Начнем с нотариальных пошлин и налогов, которые должны быть оплачены при нотариальном оформлении сделки.
Приблизительно их размер составляет около 4% от согласованной сторонами продажной цены или, если эта цена ниже налоговой, то от налоговой стоимости. Эти расходы состоят из нотариальных пошлин и пошлин за регистрацию, а также включают местный налог за переход права собственности. Если Вы не владеете болгарским языком, необходимо будет оплатить услуги переводчика. По практике все расходы, необходимые для перевода права собственности, оплачиваются покупателем.
Для оформления нотариального акта продавец должен предоставить нотариусу:
— кадастровые схемы объекта недвижимости и земли (если продается и земля). Они могут быть на платной основе заказаны через нотариуса.
— налоговую оценку объекта (и земли, если продается и земля).
— правоустанавливающие документы на продаваемый объект.
У нотариуса стороны будут подписывать всевозможные декларации, которые для них подготовит сам нотариус. Пакет этих деклараций периодически законодательно меняется. Но это, например, декларации о гражданском состоянии, декларации о том, занимают ли стороны государственные должности, декларации о происхождении денег и другие.
Изготавливать сам нотариальный акт, его текст, могут либо адвокат застройщика, либо адвокат покупателя, либо нотариус.
Кто будет подготавливать текст нотариального акта решают между собой стороны сделки. Обычно, если Вы покупаете первичный объект, текст нотариального акта подготавливается нотариусом или адвокатом продавца. Однако, если покупатель оплачивает услуги адвоката, то текст может сделать адвокат покупателя.
По общему правилу нотариуса, у которого будет оформляться сделка, может выбрать покупатель, поскольку это его дополнительная защита. Однако, если Вы покупаете первичный объект, то нотариуса Вам предложит продавец – застройщик, поскольку обычно этот нотариус знаком со всеми основными документами и нюансами этого конкретного дома и оформление сделки у него проще и рациональнее для всех сторон. Иногда никакого выбора нотариуса для сторон нет, поскольку в конкретном регионе работает только один нотариус.
Есть районы, в которых нотариусы перегружены и оформление нотариального акта приходится ждать – это объективная ситуация, на которую часто ни риэлтор, ни продавец, ни адвокат мало могут повлиять. Если Вам об этом говорит агент, поверьте, он не обманывает Вас, он – также как и Вы, заинтересован в быстром завершении сделки.
Объект недвижимости к моменту оформления нотариального акта должен быть полностью оплачен или оплата может происходить в день оформления нотариального акта.
Нотариусу должны быть предоставлены доказательства безналичных расчетов между сторонами.
Причем, обратите внимание, здесь очень часто встречается ошибка.
Когда Вам говорят, что деньги должны быть перечислены с болгарского счета на болгарский счет – это неправильная информация. По закону о нотариате, нотариус должен удостовериться, что цена недвижимости оплачена безналичным порядком через согласованные сторонами банки. Страна, в которой находятся банковские счета продавца и покупателя не имеет значения. Нотариусу достаточно документов, подтверждающих, что полная цена объекта, указанная в нотариальном акте, переведена покупателем на банковский счет продавца, находящийся в любой стране – в Болгарии, в Чехии, в Германии, в России, в Израиле и т.д.
Если последний взнос за объект осуществляется в день нотариата, то выглядит сама сделка у нотариуса следующим образом:
Стороны встречаются у нотариуса, прочитывают нотариальный акт, если нужно, его переводит на другой язык присутствующий на нотариате переводчик, подписывают нотариальный акт и необходимые декларации. Покупатель через банк оплачивает последний взнос и нотариусу предоставляются документы, подтверждающие безналичную оплату объекта по согласованной сторонами цене через согласованные сторонами банковские счета.
Только после проверки расчетов нотариус относит нотариальный акт для его регистрации в Агентство по регистрациям (Агентство по вписывания). И на третий день после нотариального оформления покупатель в той же нотариальной конторе получает на руки уже зарегистрированный нотариальный акт.
И вот так потенциальный покупатель становится собственником болгарском недвижимости!
(Кстати, если Вы являетесь продавцом и хотите получить на руки копию нотариального акта, не забудьте попросить об этом нотариуса в момент оформления сделки).
Еще раз коротко уточним, из каких этапов состоит вся покупка болгарской недвижимости:
Этап 1: оформление покупателем критериев для поиска
Этап 2: сам поиск
Этап 3: внесение депозита
Этап 4: заключение предварительного договора, исполнение предварительного договора. Если объект готов для продажи в кратчайшие сроки, то есть он уже построен и на него есть все необходимые документы для оформления нотариального акта, а покупателю для оплаты цены недвижимости не нужен предварительный договор, этот этап может быть пропущен.
И этап 5: оформление нотариального акта
Успешной покупки!
