BG 
RU 
HE 
Скъпи наш читател, Вие сте решили да закупите недвижимо имущество в България и бихте искали да разберете как да го направите? Тези препоръки са за Вас.
Преди всичко, е необходимо да определите мястото на покупката. Какво искате? Море? Планина? Балнео-курорти? Коя част от България Ви интересува? България е много разнообразна с предложения.
За да определите какво искате, Вие трябва да направите домашна работа – търсете информация в интернет, чрез всякакви други достъпни начини и вече след това, формирайки запитването, специално обсъдете въпроса на мястото с брокера.
Като втора точка трябва да определите целта на покупката на недвижимото имущество. Вие искате да се преместите в България за постоянно местожителство? Или желаете да идвате и да си почивате в своето жилище? Този критерий тясно е свързан с първия – с определението на мястото. Защото за живот и за отдих е необходимо по различен начин да се поставят приоритетите.
Трябват ли Ви наблизо училища или университети? Възможно Ви е необходимо да има наблизо рехабилитационен център. Добре формулирайте Вашите предпочитания.
Искате да закупите по-евтино на етап на строителство, за да може след това веднага да продадете при повишаване на цената? Или Вие искате вече построен обект, който да отдавате под наем?
Планирате ли да използвате обекта сами и колко време в годината?
Дългосрочният наем предполага покупката на недвижимо имущество в градска среда, а краткосрочният (на ден) – това е по-често курортно недвижимо имущество, предполагащо близост до морето и наличие на удобна инфраструктура за отдих – басейни, например, развлечения и подобни.
Ако Вие предполагате да използвате обекта сами (което не изключва и неговото отдаване под наем по време на Вашето отсъствие), то, слушайки съветите на брокера, следва все пак да се ориентирате именно на своите предпочитания.
Но ако Вие искате да купите само с цел да препродадете или да отдавате под наем, помолете брокера да Ви даде професионален съвет, какво недвижимо имущество и къде е по-добре да го изберете.
По повод краткосрочното отдаване под наем е необходимо задължително предварително да си зададете въпроса: Можете ли Вие и как Вие можете да организирате процеса на отдаването под наем.
Ако ние говорим за курортно недвижимо имущество до морето, то, възможно, в периодите на Вашето отсъствие то може да се използва на условия под наем от някакви Ваши роднини, приятели и познати.
Следващото, което Вие трябва да определите – е бюджетът на покупката, защото цената се явява един от основните критерии за търсене.
Четвъртият основен критерий – е Вашите предпочитания по вида на обекта. Какво искате? Двустаен или тристаен апартамент? Студио? Вие искате курортно недвижимо имущество в комплекс, където ще има общи басейни, озеленения, паркинг, за които Вие сте готови да заплащате ежегодно така наречената такса поддръжка? Вие искате апартамент в жилищна много апартамента сграда? Или искате къща с парцел, или таунхаус?
Изборът пряко е свързан с ясно формулираните предишни параметри.
Тоест преди основния етап – етапът на търсене на недвижимо имущество, Вие следва добре да обмислите основните критерии, по които това търсене ще се осъществява.
Още веднъж: за коректно търсене на обект на недвижимо имущество под запитване на купувача, брокерът има нужда от следните ориентири:
1. Място
2. Цел на покупката
3. Цена
Вид на обекта
Често ни задават въпроса: „а необходимо ли е да се купува гараж или паркомясто?“
Нашият отговор е еднозначен: ако има такава възможност, трябва да се закупи паркомясто.
Дори ако Вие нямате автомобил, наличието на паркомясто повишава ликвидността на Вашия обект. Ако Вие имате намерения да отдавате обекта под наем, наличието на паркомясто силно повдига рейтинга на Вашия обект. И в града и курортните градчета, и в жилищните и в курортни райони е трудно да се намери място за паркиране. Цените за паркоместа и гаражи стремително растат, тъй като запитването им постоянно се увеличава.
За ориентир, по състояние на лято 2024 година, средната стойност на паркомясто в София е съставяла 45000 Евро, максималната – 90000 Евро, в Бургас средната стойност на паркомясто – 25000 Евро, максималната – 75000 Евро.
И така… Вие сте формулирали запитването за търсене на обекта, обсъдили сте параметрите с брокера, при необходимост, коригирали сте параметрите и… какво става след това? Как се осъществява търсенето?
Различните брокери работят по различен начин. Някой ще Ви изпраща снимки или описания, линкове на сайт или ще чака да пристигнете.
Ние правим мониторинг на предложенията по запитване на купувача и съвместно с купувача, опирайки се на нагледността, отделяме харесаните варианти. А след това отсейваме обектите, които се явяват неактуални или фейк ( за съжаление, тук може да се попадне и на такива обяви), и организираме огледи на обектите, които, действително, са актуални и се предлагат за продажба.
На етапа на огледите ние препоръчваме да имате химикал и хартия и задължително да записвате самостоятелно, отразявайки по някакъв начин за себе си, какво гледате, какво виждате, какви впечатления имате, въпросите, защото, ако погледнете повече от 3 обекта, Вие може да забравите или да се объркате. Записвайте си! Вашата задача – е да съберете максимум информация за по-нататъшно размишление. Има ли нужда да си правите снимки? Да, ако собственикът или неговият представител дадат съгласие за това. Но само снимките могат да не са достатъчни, тъй като в тях може да се объркате. Химикал! Хартия! Отражение на своите впечатления!
По време на огледите се оформя Протокол на оглед на обектите – документ, потвърждаващ, че Вие сте оглеждали конкретния обект при посредничество с конкретната агенция.
След избор на обекта, Вие с помощта на посредник – брокер, преминавате към преговори по повод неговото придобиване.
Неговата покупка също ще се състои от няколко етапа.
Етап номер 1.Внасяне на депозит. Обикновеният депозит в зависимост от цената на обекта може да бъде около 1000-2000 евро. Депозитът – е гаранцията на намеренията на купувача да закупи конкретен обект и гаранция за намеренията на продавача да продаде този обект имено на този купувач за съгласуваната от страните цена.
В депозитната разписка (или депозитния договор) трябва да бъде посочен, а както и подробно описан, обектът и цената на неговата продажба, установеният срок, в течение на който страните се задължават да сключат предварителния договор, или, ако обектът е готов за бърза продажба, срокът за сключването на нотариалния акт.
Депозитът трябва да бъде върнат на купувача при подписване на предварителния договор (или съответно при сключването на нотариалния акт, ако предварителният договор не се оформя), и остава при продавача като компенсация, ако купувачът без вина на продавача се отказва от покупката.
Етап номер 2. Подготовка и сключване на предварителен договор. На територията на България предварителният договор – е юридически задължаващ документ. За това, какви съществени условия той трябва да включва, на какво следва да се обърне внимание при неговото сключване, как той защитава неговите страни ние задължително ще споделим допълнителна информация, защото това е много сериозен и обемен документ, заслужаващ специално внимание.
Ако Вие не владеете български език, то сключваният с Вас договор трябва да бъде на два езика – български и на този език, който Вие владеете, а както и на този език, който е необходим за Вашата банка за превеждането на пари за обекта.
Текстът на предварителния договор обикновено се предоставя от продавача или в неговото съставяне помага агенцията за недвижими имоти.
Задачата на страните по този договор е да разберат всички права и задължения, които той установява. Задачата на агенцията, представляваща която и да е било страна – е да съдейства в сключването на балансиран договор.
Агенцията, представляваща купувача, трябва да провери обекта за наличие/отсъствие на обременения.
Тук ние искаме да се отклоним от темата и да разкажем за една особеност при продажбата на българско недвижимо имущество, която може да се превърне за купувача в огромен проблем, ако той не знае за него.
На територията на България продажбата и покупката на недвижимо имущество, обременено с ипотека, не е забранено. Същата ситуация съществува и в други европейски държави. Това не е мошеничество. Това са особености на законодателството и практиката.
Обектите под ипотека могат да се продават и да се купуват. Основната задача на купувача е да знае обекта има ли ипотека или не. Ако има такава, то има няколко варианта за решение на този въпрос:
- купувачите – български граждани могат да закупят такова недвижимо имущество, превеждайки кредита върху себе си,
- или страните на сделката трябва да съгласуват реда на погасяването на кредита и премахването на ипотеката.
В случай ако купувачът няма намерения или възможности да преведе банковия кредит върху себе си, не може да купува обектана който има ипотека без установяване на писмено задължение на продавача, в определен срок и при определени условия, тези обременения да се премахнат!!!
Нотариусите при оформянето на нотариалния акт запитват електронна справка за наличие или отсъствие на обременения. Обаче!!!
Ние искаме да обърнем Вашето внимание! Професионално порядъчният разбиращ предмета брокер, помагащ на купувача, задължително ПРЕДИ! Вашето сключване на предварителния договор сам ще получи в хартиен вид удостоверение за отсъствие/наличие на обременения и ще Ви извести за това. Ако обременения бъдат открити, то задачата на брокера е да разбере, съществува ли вариант за безопасна покупка от Вас на този обект и ще Ви предложи цялата палитра от възможности.
Брокерът също така е задължен да направи проверка за обременения и в деня на оформянето на нотариалния акт. И това е следващият етап: оформяне на нотариален акт.
Ще започнем от нотариалните такси и данъци, които трябва да бъдат заплатени при нотариалното оформяне на сделката.
Приблизително техният размер съставя около 4% от съгласуваната от страните продажна цена или, ако тази цена е по-ниска от данъчната, то от данъчната стойност. Тези разходи състоят от нотариални такси и такси за регистрация, както и включват местни данъци за преход на право на собственост. Ако Вие не владеете български език, ще е необходимо да се заплатят и услугите на преводач. По практиката всички разходи, необходими за превод на право на собственост, се заплащат от купувача.
За оформяне на нотариалния акт продавачът трябва да предостави на нотариуса:
- кадастрални схеми на обекта на недвижимо имущество и земята (ако се продава и земята). Те могат на платена основа да бъдат поръчани чрез нотариуса.
- данъчна оценка на обекта (и земята, ако се продава и земята).
- право установяващи документи на продавания обект.
При нотариуса страните ще подписват всевъзможни декларации, които за тях ще подготви нотариусът. Пакетът на тези декларации периодично законодателството променя. Но това са, например, декларация за гражданско състояние, декларации за това, заемат ли страните държавни длъжности, декларации за произход на парите и други.
Изготвянето на самия нотариален акт, неговият текст, може да направи или адвокатът на строителя, или адвокатът на купувача, или нотариуса.
Кой ще подготвя текста на нотариалния акт ще решат помежду си страните на сделката. Обикновено, ако Вие купувате първичен обект, текстът на нотариалния акт се подготвя от нотариуса или адвоката на продавача. Обаче, ако купувачът заплаща услугите на адвокат, то текстът може да направи и адвокатът на купувача.
По общо правило нотариусът, при когото ще се оформя сделката, може да избере купувачът, тъй като това е неговата допълнителна защита. Обаче, ако Вие купувате първичен обект, то нотариусът ще Ви бъде предложен от продавача –строител, тъй като обикновено този нотариус е запознат с всички основни документи и нюанси на тази конкретна сграда и оформянето на сделката при него е по-лесно и рационално за всички страни. Понякога няма никакъв избор на нотариус за страните, тъй като в конкретния регион работи само един нотариус.
Има райони, в които нотариусите са пренатоварени и за оформянето на нотариалния акт трябва да се чака – това е обективна ситуация, на която често нито брокерът, нито продавачът, нито адвокатът не могат да повлияят. Ако за това Ви е казвал Вашият агент, повярвайте, не Ви лъже, той – също като Вас, е заинтересуван в бързото завършване на сделката.
Обектът на недвижимо имущество към момента на оформянето на нотариалния акт трябва да бъде напълно изплатен или заплащането може да се произвежда в деня на оформянето на нотариалния акт.
На нотариуса трябва да бъдат предоставени като доказателства банкови плащания между страните.
При което, обърнете внимание, тук много често се среща грешка.
Когато Ви казват, че парите трябва да бъдат преведени от българска сметка на българска сметка – това е неправилна информация. По закона за нотариата, нотариусът е длъжен да се удостовери, че цената на недвижимото имущество е заплатена по банков път чрез съгласуваните от страните банки. Държавата, в която се намират банковите сметка на продавача и купувача няма значение. На нотариуса са достатъчни документи, потвърждаващи, че пълната цена на обекта, посочена в нотариалния акт, е преведена от купувача на банковата сметка на продавача, намираща се в която и да е било държава – в България, в Чехия, в Германия, в Русия, в Израел и т.н.
Ако последната вноска за обекта се осъществява в деня на нотариата, то самата сделка при нотариуса изглежда по следния начин:
Страните се срещат при нотариуса, прочитат нотариалния акт, ако е необходимо, го превежда на друг език присъстващия в нотариата преводач, подписват нотариалния акт и необходимите декларации. Купувачът чрез банката заплаща последната вноска и предоставя документите на нотариуса, потвърждаващи банковия превод по обекта по съгласуваната от страните цена чрез съгласуваните от страните банкови сметки.
Само след проверката на сметките нотариусът отнася нотариалния акт за неговата регистрация в Агенцията по регистрация (Агенция по вписванията). И на третия ден след нотариалното оформяне купувачът в същата нотариална кантора получава вече регистрирания нотариален акт.
И по този начин потенциалният купувач става собственик на българско недвижимо имущество!
(Между другото, ако Вие се явявате продавач и искате да получите копие на нотариалния акт, да не забравите да помолите за това нотариуса в момента на оформянето на сделката).
Още веднъж кратко ще уточним, от какви етапи се състои покупката на българско недвижимо имущество:
Етап 1: оформяне от купувача на критериите за търсене
Етап 2: самото търсене
Етап 3: внасяне на депозит
Етап 4: сключване на предварителен договор, изпълнение на предварителния договор. Ако обектът е готов за продажба, в най-кратко време, тоест той вече е построен и за него има всички необходими документи за оформянето на нотариалния акт, а купувачът за заплащането на цената на недвижимото имущество, не трябва предварителен договор, този етап може да бъде пропуснат.
И етап 5: оформяне на нотариалния акт
Успешна покупка!
